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競売手続の基本と任意売却とは

競売手続の基本と任意売却の詳細

• 競売手続の基本
  不動産競売手続の流れと各手続に要する日数は以下のとおりです。

不動産競売の手続の流れについては、裁判所のホームページ (BIT不動産競売物件情報サイト)にも詳しく掲載されています

• 三点セットから何を読み取るか
  競売開始決定がなされると、目的不動産の現況を調査し、評価額を算定するため、執行裁判所は執行官に対して現況調査命令、評価人に対して評価命令を発令します。裁判所書記官は、提出された現況調査報告書、評価書および登記事項証明書等に基づいて物件明細書を作成し、同時に執行裁判所は売却基準価額を決定します(⺠事執行法第60条第1項、第62条第1項)。
  この、いわゆる三点セット(物件明細書・現況調査報告書・評価書)は、競売物件に関する調査の基本的な資料となります。

(1)物件明細書
以下の事項が記載されています。
①不動産の表示
②売却により成立する法定地上権の概要
③買受人が負担することとなる他人の権利
④物件の占有状況等に関する特記事項
⑤その他買受の参考となる事項

(2)現況調査報告書
競売物件の占有関係等の状況、建物の状態等について記載されています。 数枚ですが物件の写真が添付されていますので、損傷の程度がある程度把握でき、リフォーム費用の算出の参考資料となります。物件明細書とともに占有状況を判断する重要な資料です。記載内容から引渡し命令の可否や、立退き交渉にかかる期間や費用の予測が立てられます。

(3)評価書
競売物件の位置・環境等の他に法令上の制限、接面道路の状況、生活関連施設の状況が記載されていますが、競売物件の価格の評価を前提としたものです。不動産業者としては、一般物件と同様の調査をすべきです。

※三点セットは、裁判所のホームページ(BIT不動産競売物件情報サイト)の物件情報詳細からダウンロードできます。

• 任意売却

(1)任意売却のメリット
任意売却のメリットとしては、債権者の同意が得られれば、通常の相場での売却が可能であり、引渡条件や、引越し費用等の売却に係る費用についても融通が利くと言うことです。ただし、任意売却中だからと言って競売手続が制限されることはなく、任意売却と競売手続は同時進行していきます。したがって、競売手続が進行している場合はスケジュールを確認し、早めに任意売却の手続を進めていく必要があります。実務的には、開札日の前々日ぐらいまでであれば、代金決済を行い競売の取下げが可能です。

(2)任意売却の留意事項
①弁護士法第72条
不動産業者が任意売却を手掛ける場合、債権者との交渉等を行うことになりますが、弁護士法に抵触しないように注意する必要があります。

弁護士法第 72 条(非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止)
弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

任意売却は結果として債務整理を行なうことになりますが、任意売却自体は宅建業法に基づく不動産売却です(上記弁護士法下線部分)。任意売却は、債権者の承認を得て行う担保物件の売買行為ですから、法的紛争は存在しないので、弁護士でなくても任意売却をすることはできます。ただし、売却後の残債務の減額交渉等は宅建業の業務を超えたものとなりますので、そこまで踏み込むことはできません。
また、任意売却の前に破産手続が開始されると、債務者の不動産は破産財団を構成する資産として扱われるため、管財手続が必要となり、自由に売却できなくなります。その場合、管財人(弁護士)と協力して売却を進めていくことになります。その他、裁判所が関与する任意整理、民事再生の場合にも注意が必要です。
②債権回収会社(サービサー)
債権が、債権回収会社(サービサー)に譲渡された場合、任意売却の報告・交渉は債権回収会社(サービサー)と行うことになります。債権回収会社(サービサー)は、金融会社から委託を受け又は債権を譲り受けて、弁護士法の特例として、特定債権の管理回収を行う、法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門会社です。
また、税金の滞納等がある場合は、税務署、都道府県税事務所、市町村の税務課等との交渉、連絡が必要となります。

競売手続の基本と任意売却に関する実務のポイント