居住用3,000万円特別控除に関するトラブル事例　RETIO 82-186 東京高判 平22.7.15

＜ 事案の概要 ＞

(1)Xは、義姉であるAと本件建物とその敷地を共有し、Aと共に本件建物に居住していたが、平成15年12月18日、X、Aそれぞれの本件建物の居住実態に応じて、対応する敷地部分を2つの土地に分割し、それぞれに所有権移転登記を経由した。なお、この時点で本件建物については、Xが4分の1、Aが4分の3の共有持分を有し、その旨の登記がなされていた。

(2)平成16年6月、Xは、本件建物から退去し、本件建物のうちのX居住部分を取り壊したうえ、同年12月7日、その敷地であるX所有の本件土地について、Bとの間で売買契約を締結し、平成17年1月に本件土地をBに引き渡した。

(3)一方で、一部取り壊し後の本件建物の残存部分については、Aがその後も居住を続け、 平成16年7月7日、持分4分の1につき、XからAに対する贈与を原因とする所有権移転登記手続きがなされた。

(4)その後、本件土地を譲渡したとして、その譲渡所得に対する所得税の確定申告をしたXが、当該譲渡は租税特別措置法第35条第1項に定める居住用財産の譲渡所得の特別控除の要件を満たすとして、更正をすべき旨の請求をしたところ、税務署長から更正すべき理由がない旨の通知処分を受け、 その後の異議申し立て及び審査請求がいずれも棄却されたことから、上記通知処分の取り消しを求めた。

(5)原審はXの請求を棄却したが、これを不服とするXは上記裁判を求めて控訴した。

＜ 裁判所の判断 ＞

(1)裁判所は、土地上に一棟の建物が存する場合に おいて、土地建物それぞれについて共有持分を有し、同建物に居住する者同士が、お互いの共有持分に相当する土地部分の分割に加え、建物についてもお互いの取得する土地上の建物部分についてこれを建物として区分することに合意し、その上で一方が自ら分割取得した共有土地 部分上に存する建物部分を取り壊した上で、その敷地に相当する共有土地部分を譲渡し、他の共有者が同じく分割取得した土地上の残存家屋について単独で所有権を取得し、その結果、分割取得した共有土地部分を譲渡した共有者が建物の共有持分を喪失したと認められる場合においては、これを全体としてみる限りは、共有者の一人が自らの土地上に存する自らが所有し居住する建物を取り壊した上で、その敷地部分を譲渡した場合と同視することができるというべきであると判断した。

(2)本事案においては、XとAは、本件建物を二つに分割し、Xが取得する本件建物の分割部分を取り壊すとともに、それぞれの居住部分に対応して土地を二筆に分筆し、Xが取得する本件土地についてはその上に存する本件建物の分割部分を取り壊して、これを更地にしたうえで第三者に売却し、Xがその売却代金を取得して転居することとし、一方でAは、残りの土地と同地上の残存家屋を取得する旨の合意をした上で、Xが自らが取得した本件土地上に存する本件建物部分を取り壊してその敷地に相当する本件土地を第三者に譲渡し、一方で、Aが単独で残存家屋について所有権を取得したというのであり、前記認定のとおり、本件合意の趣旨としては、本件建物の一部取り毀しに際しては、その部分に対するAの共有持分の放棄がなされることの見合いで、残存家屋部分に対するXの共有持分の放棄がなされることが合意されていたものとみるべきであるとした。

(3)その結果、裁判所は、Xによる本件土地の第三者への譲渡は、自らの所有する土地上に存する自らが所有し居住する建物を取り壊した上で、その敷地部分を第三者に譲渡した場合と同視することができるというべきであり、租税特別措置法第35条第1項の要件に該当すると解するのが相当であると判断して、Xの請求を認容した。