賃借人の退去を前提とする土地・建物の売買契約において、媒介業者に定期借家契約の有効性等の説明義務があるとされた事例　RETIO No.115 東京地判 平30.3.27

【 概　要 】

・売主X(原告)は別荘(土地・建物)の売却を媒介業者Y(被告)に依頼した。

・なかなか売れないので、Xは別の業者Aに依頼し、借主Bと定期借家契約を締結。
このとき、事前説明書は交付されていなかった。

・賃貸契約の1年後、XとBは期間を1年延長(H29年9月まで)する覚書を取り交わす。

・Yの媒介で、Xと買主Cが売買契約を締結(H29年9月までのBの退去を前提とした内容)。

・XはBに契約終了を通知したが、Bは「事前説明書が交付されていないので定期借家契約ではない」として退去を拒否。

・XはBと交渉し、解決金(立退料)288万円を支払って退去してもらった。

・XはYに対し、「関係書類(契約書・覚書)を提供したことにより、賃貸借が定期借家と評価できないことを容易に認識し得たのに、その旨を説明しなかった。YはXに不測の損害が生じないように配慮する注意義務の違反があった」として計829万円の損害賠償を請求した。

＜ 判決の要旨 ＞

(1)Yは売買契約締結前に、Xから賃貸借契約書・覚書を提供されており、XとBとの契約が定期借家とは評価されないことを認識していたにもかかわらず、売買契約締結までにXに説明していなかったのだから、媒介業者としての説明義務違反がある。

(2)Yの主張は1賃貸借契約に関与していなかった、2仲介業者が入っているので事前説明書がないとは考えられなかった、3Xが定期借家契約は有効だと話していた、4Xから売買契約締結までBに連絡しないよう言われBに確認できなかった。調査を尽くしても、定期借家が無効であると容易に知り得なかったというものである。しかし、賃貸借契約書・覚書により定期借家として評価できないことを認識していたと認められるので、1〜4の事情をもってYに説明義務違反がないとはいえない。

(3)Yの義務違反行為と相当因果関係のあるXの損害として、本件解決金288万円及び弁護士費用相当額29万円の合計317万円をYはXに支払うべき義務を負う。

＜ まとめ ＞

賃借人付の物件売買・オーナーチェンジ売買を行う際、媒介業者は物件調査において賃貸借契約の内容精査を行わなければなりません。本事例では、定期借家の不成立が資料から読み取れていれば、それによるリスク(賃借人の退去拒絶)の予見は十分に可能だったと考えられます。リスクの予見ができていれば、「Bが退去を拒絶した時は契約を白紙撤回する」特約を設ける等、様々な次善策を取ることができたはずです。売買仲介専門業者であっても、賃貸借契約の基礎知識は不可欠であることを、端的に示したトラブル事例です。定期借家の「期間満了により確定的に終了する」特性から、優良賃借人とは再契約を行うが、賃料滞納や入居者間トラブルを起こす賃借人とは再契約しない、という活用もよく行われています。しかし、法定要件が満たされていないと、いざ不良賃借人を再契約拒絶によって退去させようとしても、本事例のように退去を拒絶されてしまいます。