国土交通省 後援
不動産流通実務検定
境界を確定することは、取引対象となる土地の範囲を特定するという、取引の基本中の基本です。しかし、境界の確定には、隣地所有者との過去の経緯や利害、場合によっては感情的対立等が交錯し、円滑に確定作業が進むとは限りません。媒介業者は、境界確定の原点を理解し、境界確定のトラブルを防止し不動産取引を円滑に進めることが大変重要です。
目次
境界確定とは？
土地の境界確定とは、隣地所有者の立会い及び確認や官公署の図面をもとに土地の境界をすべて確定させることです。
境界確定の種類とは？
- 土地の境界には、「筆界」と「所有権界」の2 種類があります。
- 「筆界」は、その土地が法務局に初めて登記されたときに、その土地の範囲を区画するものとして定められた境界です。その後に、分筆や合筆の登記手続により変更されていない限り、登記されたときの区画線がそのまま現在の筆界となります。筆界は、土地の所有者同士の合意によって変更することができません。
- 「所有権界」は、土地の所有者の権利が及ぶ範囲を画する境界です。所有権界は土地の所有者間で自由に移動させることができます。
- 筆界と所有権界は一致するのが普通ですが、土地の一部について他の方に譲り渡したり、他の方が時効によって取得したりした場合には、筆界と所有権界が一致しないこともあります。
- 筆界をめぐるトラブルの予防や早期解決に役立てる制度として筆界特定制度があります。
参考 筆界特定制度の概要（平成17 年不動産登記法の改正による新設）
土地の筆界の迅速かつ適正な特定を図り、筆界をめぐる紛争の解決に資するため、平成17 年不動産登記法の一部改正により筆界特定制度が創設されました（平成18 年１月20 日施行）。
(1)手続の開始、申請人
土地の筆界の特定は、対象土地を管轄する法務局・地方法務局への、土地の所有権の登記名義人や表題部所有者等の申請により開始されます。
(2)手続の主催者
登記官のうちから法務局長が指定する筆界特定登記官が、土地家屋調査士、弁護士等の専門家から任命される筆界調査委員の行った測量または実地調査の意見を踏まえて筆界の特定を行います。
(3)関係者の関与と登記手続
筆界特定登記官は、隣接する土地の所有権の登記名義人等に通知を行います。また、対象土地（筆界特定の対象となる筆界で相互に隣接する土地）及び関係土地（特定すべき筆界と点で接する可能性のある土地）の所有権の登記名義人等は、意見を述べ、資料を提出する機会が与えられるほか、筆界調査委員の行う対象土地の測量または実地調査に立ち会う機会が与えられます。
筆界特定の結果については、登記官が職権で行うべきと判断された場合には職権で登記記録、地図等に反映されます。それ以外の場合には、当事者からの申請によることになります。また、筆界特定手続で作成された筆界特定書の番号等が登記記録に記録されます。
(4)不服がある場合
筆界特定登記官の筆界特定の結果に不服がある場合には、境界確定訴訟によって紛争を解決することになります。この場合、筆界特定手続の記録を訴訟において利用することになります。
なお、筆界特定の申請をせずに、境界確定訴訟だけによって解決することも認められます。
境界確定に関するトラブル事例 RETIO 91-066 東京地判 平26.8.7
擁壁の耐久性が欠け、ブロック塀が隣地に越境していた瑕疵があったとする買主の損害賠償請求が認められた
【 概 要 】
Ｘは、Ｙ２の媒介で、Ｙ１から、中古の土地・建物及び通路部分（持分４分の１）を購入した。
北側隣地境界に沿って８ｍ余りのブロック塀がある。南側隣地との境界には高低差があり（本件敷地側が約1.5 ｍ高い）、大谷石の上にコンクリートブロックを積み上げた擁壁が設置されていた。
Ｘは、「南側擁壁には耐震性がなく、ただちに補修しなければ、甚大な損害が生じるおそれが極めて高い状態であった。北側ブロック塀は、北側隣地所有者の所有に係るものであった」として、Ｙ１に対して、瑕疵担保責任等に基づき、Ｙ２に対しては説明義務違反等による債務不履行及び不法行為責任に基づき、損害賠償を求めて提訴した。
＜ 判決の要旨 ＞
＜ まとめ ＞
(1)本件擁壁は、上部のコンクリートブロック部分が南側隣地に傾斜し、土台の大谷石には鉄筋補強等の特段の耐震補強がなされておらず、土台の崩壊にまで至らなくともブロック塀の倒壊が生じる蓋然性があり、本件擁壁には瑕疵が認められる。
(2)Ｙ１は、本件境界ブロック塀が北側隣地に越境していることを認識した上、Ｘらに告げず、売り渡しているのであって、信義則上、Ｙ１は、期間制限及び免責を主張し得ない。Ｙ２は、売買契約当時、越境の事実がないと説明していたにもかかわらず、それが、最終代金決済時までに本件境界ブロック塀が北側隣地に越境していることが判明し、これを認識したのであるから、Ｘらにこれを説明する義務を負っていた。
(3)Ｘの損害
Ｙ１は、Ｘに対して、瑕疵担保責任に基づき、合計330 万円余、Ｙ２は、債務不履行に基づき、20 万円の賠償義務を負う。
＜ まとめ ＞
物件に対する権利制限など、買主等にとって不利な事実については、契約後であっても引渡前に判明した場合には売主、媒介業者は買主に告知することが大事である。
境界確定に関する出題例 （スコア第2回 設問37類似問題）
境界確定に関する以下の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。
１．売主の手持ちの測量図や登記所に備え置かれている地積測量図などで境界ポイントが復元でき、境界が確定できる場合であっても、隣地所有者の立会いを求めることが必要である。
２．現に境界標があり、隣地所有者も承諾すれば、何らの調査をすることなく境界として確定できる。
３．境界確定訴訟により明らかとなった境界に疑義が生じた場合、再度、筆界特定を申請することができる。
４．国土調査法による地籍調査が行われた土地は境界が確定するため、改めて境界確認を求める必要はない。
確定測量図の例
解説
答え：1
１．適切
境界ポイントが復元できる場合でも、所有権界として隣地所有者が同意しているかどうかを確認するには、隣地所有者の立会いを求めることが必要です。
２．不適切
現にある境界石は、隣地所有者の同意を得たものか、ブロック塀の基礎工事や道路の側溝工事等で正しく復元されているか、境界確定図や地積測量図と一致した地点にあるか等を確認する必要があります。
３．不適切
境界確定訴訟によって確定した境界については、訴訟の当事者でない第三者も拘束されます。これを対世効（たいせいこう）と言います。
４．不適切
地籍調査が行われた土地は、一般的には調査時点で境界立会いが行われていますが、境界を確定するものではありません。現地に地籍調査時の境界杭がなければ復元し、隣地の所有者との境界確認を必要とします。
境界確定に関する実務のポイント
○境界トラブルをいかに回避し、円満に媒介できるかが媒介業者の腕の見せどころです。
○確定測量図の作成には、期間と費用がかかります。
契約書の決済引渡日までの期間については、測量業者と十分に相談のうえ決定しましょう。
○隣地所有者から、売主の親の時代にトラブルがあったことなど売主の知らない過去のいきさつを持ち出され、境界確認書の作成を拒否されることがあります。
○境界確認書の引渡しが売主の義務であるにもかかわらず作成できない場合は、売主の債務不履行となり買主から契約解除と違約金を請求されかねません。
○契約書には、境界確認書が作成できない場合どうするかについて決めておきましょう。
参考
境界確定のトラブル発生要因には、様々なものがあります。筆界と所有権界の区別がついていないことで起こることがあります。
境界について、関係者の主張の食い違いが確定できないときは、筆界特定制度を活用し、先ず筆界を特定させ、越境物の問題として、その解消方法や解消時期（増築・改築・再建築時期までは容認する等）を話し合いで解決しましょう。
○下図のA 画地の建物の一部や塀がB’－ C’線まで及んでいる場合、① A・B 両画地の所有者ともに、筆界と所有権界はともにB － C 線で、A 画地の建物の一部や塀は越境物と認識するか、② A 画地の所有者は、そもそも筆界と所有権界はB’－ C’線と主張し、越境物はないと争うか、③筆界はB － C 線で確定しても、A 画地の所有者は、時効取得により所有権界はB’－ C’線と主張するかの問題といえます。
