●問題のねらい
売買の仲介の担当者として、心理的瑕疵に関して理解しておくべき基本的な考え方と判例の知識を問う問題です。

答え：4

❶適切
心理的瑕疵の有無は、地域における人的な流動性や他者への関心の程度にも影響を受けます。閑静な住宅地や農村部であれば、瑕疵が認められやすく、繁華な地域であれば比較的瑕疵が認められづらいです。(東京地判平成 26.8.5)では、建物が交通の利便性の高い立地にあること、居室がワンルームであって単身者向けと思われること等への考慮に関し、「本件居室は、賃貸物件としての流動性が比較的高いものと認められ、嫌悪感ないし嫌忌感の希釈は比較的速く進行するものといって差し支えない」としています。

❷適切
心理的な嫌悪感は特定の空間において生じます。事件や事故が建物内や室内で発生している場合には、特定の空間内で生活していることが、瑕疵が肯定される要因となります。他方、建物外や室外であれば空間としては別のものとなります。建物が取り壊わされれば、空間が特定されなくなるから、嫌悪感を感じる程度は弱くなります(大阪高判昭和 37.6.21、大阪地判平成 11・2・18)。
もっとも過去の事件や事故が印象の強いものならば、室外や建物取壊し後であっても、瑕疵が肯定されることがあります(大阪高判平成18.12.19、高松高判平成26.6.19など)。室外や建物取り壊し後の不動産取引において瑕疵が認められるかどうかは、事故の状況や経過した時間の長さが考慮されることになります。

❸適切
東京地判平成27.11.26では、オフィスビルの賃貸借で賃借人(会社)の従業員がバルコニーから飛び降り自殺をした事案において、『賃貸借契約においては、賃借人は、その契約上、目的物を自然損耗や経年変化を超えて損傷することなく使用して、これを賃貸人に返還すべき義務があり、上記損傷には、物理的な損傷のみならず、目的物の価値の下落を招くような心理的な損傷も含まれます。そして、賃貸借の目的物が建物の場合、その価値の下落を招くような心理的損傷として典型的なものの一つが当該建物における自殺の発生であると言えます。すなわち、通常、その後に当該建物の使用を検討する者においては、当該建物において自殺があったことを想起することによる嫌悪感ないし抵抗感等から、当該建物の使用を避けるべく行動することが多いところであって、当該建物の市場価値が低下するといえる』、『この理は、当該建物が、そこで寝食を行うような居住用物件である場合により顕著であると考えられるところではありますが、本件建物のような事務所用物件であっても、一定時間滞在して仕事をする場所である以上、同様に上記嫌悪感ないし抵抗感等は生じるといえ、やはり心理的損傷と捉えることができるものです。 また、上記の理は、自殺が賃貸借の目的物である建物内において発生した(当該建物内で死亡した)場合により顕著であるとはいえるが、本件のように当該建物から飛び降りを図り、当該建物外で死亡したような場合であっても、飛び降りた箇所が当該建物に存在する以上、上記嫌悪感ないし抵抗感等は生じることが通常であると考えられ、やはり心理的損傷と捉えることができる』と述べられています。

❹不適切
瑕疵担保責任を免除する特約は合意があれば有効ですが、実際に生じていた瑕疵との関係で特約の効力が及ぶためには、瑕疵が当事者の想定していた範囲内にとどまるものであったことを要します。当事者の想定しない瑕疵が存在していた場合には、特約の効力は認められません。
浦和地裁川越支部判平成9・8・19では、「老朽化等のため建物の隠れた瑕疵につき一切の担保責任を負わないものとする」という特約を付けて住居として使用するために土地と建物を購入したところ、5か月前に建物内部で当時の居住者家族が自殺していたことが判明したケースにおいて、売買契約を締結するに当たっては、土地及び建物が一体として売買対象とされて代金額も全体として取り決められており、自殺があったことは交渉過程で隠されたまま契約が成立したのであって、自殺の存在が明らかとなれば、さらに価格の低下が予想されたのであって、瑕疵は特約の予想しないものであったとして、瑕疵担保責任が肯定されています。