国土交通省 後援
不動産流通実務検定
○２項道路に接した敷地に建物を建築する場合、「セットバック」が必要となります。
○「セットバック部分」は道路の一部となり、敷地面積には含まれません。
○このことを一般消費者に正確にわかりやすく伝えないとトラブルになります。
目次
2項道路とは？
建築基準法第42条第2項に定める「4ｍ未満」※の道で、特定行政庁が指定したもの。
※特定行政庁が道路の幅員「6m」と指定した区域においては「6m未満」の道
※特定行政庁が道路の幅員「6m」と指定した区域においては「6m未満」の道
2項道路の性質
- もう少し詳しくいうと、「２項道路」とは、道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時（昭和25（1950）年11月23日）と都市計画区域及び準都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点（以下、「基準時」という。）に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもとで特定行政庁が指定した道路をいいます。
- ２項道路の制度は、基準時に現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で特定行政庁の指定したものを１項道路とみなすことにより、幅員４ｍ未満の道に接する敷地上の既存建築物を救済するとともに、原則としてその中心線からの水平距離２ｍの線をその道路の境界線とみなすことにより、その境界線内の土地について道路内の建築制限を及ぼし、将来的に幅員４ｍの道路を確保するという公益上の要請を満たそうとしたものです。
- この２項道路の指定により、当該道のみによって接道義務を充足する建築物の関係権利者を救済する面があります。一方で、４ｍ幅員の確保の要請から、２項道路に指定されると、接する敷地のセットバックを余儀なくされ、当該敷地が別の道路で建築基準法上の道路に接している場合には、個人の財産権の内容に一定の制約を加えるという効果を生じます。
- 行き止まり道路については、基準時に道の形態を有していたところまでを路線とみなし、立ち並びについては、個別実態をみて判断することとされています。 （下図参照）
2項道路に関するトラブル事例 RETIO 73-198 最⾼判 平20.11.25
【 概 要 】
建築基準法第3章の規定が適用されるに至った際、Ａ点からＢ点を経てＣ点に至る幅員4ｍ未満の道のうちＡ点からＢ点までの部分にのみ建築物が存した場合、Ｂ点からＣ点までの部分が同法42条2項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらないとされた
＜ 事実関係 ＞
京都市において、包括指定（京都市では、基準時に、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満1.8m以上の道で袋路を除くものを包括的に2項道路に指定）している2項道路に位置する土地に対して、2項道路に当たらないとして、2項道路指定処分が存在しないことの確認を求めた事例。
＜ 判決の要旨 ＞
建築基準法第3章の規定が適用されるに至った際、Ａ点からＢ点を経てＣ点に至る幅員4m未満の道のうちＡ点からＢ点までの部分にのみ建築物が存しており、Ｂ点から幅員4m未満の道が分岐し（Ｂ点からこの道を経由して法上の道路に至ることも可能であった）、さらにＢ点からＣ点までの道が相当の長さを有していた場合において、Ｂ点からＣ点までの部分が同法第42 条第2項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらないとされた。
2項道路に関する出題例 （スコア第8回 設問4 正答率89％）
特定行政庁が建築基準法第42条第2項に基づき指定した道（以下「42条2項道路」という。）に関する次の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。
１．42条2項道路の指定がある道に面する敷地に建築を行う場合、その道路の中心線から2m後退した線までセットバックが必要となるが、そのセットバック部分は、建蔽率、容積率を算定する際に敷地面積に参入することができる。
２．令和元年に下図のA地とB地に相次いで建物が建築された。C地の仲介に当たり、「接道する道は、現在は42条2項道路の指定はないが、建物が立ち並んでいる道として近い将来42条2項道路に指定されると考えられるから、C地は、将来、42条2項道路に接道する土地として建物建築が可能となる」と説明した。
３．42条2項道路の指定がある道の片側が崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の境界線から道の側に水平距離4mの線まで一方後退が必要である。なお、特定行政庁が指定した区域にあっては水平距離6mの線まで一方後退が必要である。
４．市役所の建築指導課への調査で、対象物件の前面道路は42条2項道路とのことであったが、現況幅員は6m あるので、もはや2項道路ではないと判断した。
解説
●問題のねらい
2項道路は、その中心線から水平距離2m後退した線までのセットバックが一般的ですが、片側が川やがけ地等の場合は、当該がけ地の境界線からの一方後退が必要となります。また、現況4mを超える道でも2項道路の指定がある場合があります。2項道路の理解を深めるための問題です。
答え：3
１．不適切
42条第2項道路は、その中心線から2mセットバックした線が道路とみなされ、そのセットバック部分は、建蔽率、容積率を算定する際、敷地面積に含まれません。
２．不適切
42条第2項道路は、建築基準法施行時（昭和25年11月23日）と都市計画区域および準都市計画区域に指定された時点との何れか遅い時点に家が立ち並んでいた道で、一定条件の下で特定行政庁が指定した道です。最近、立ち並び始めた家に通じる道を特定行政庁が42条第2項道路に指定することはありません。
３．適切
建築基準法第42条第2項に記述のとおりです。
４．不適切
調査対象物件の前面道路が42 条第2項の指定がある場合、指定道路の全部が1号道路となった場合等、指定の意義が実質的に失われている場合、特定行政庁は42条2項道路の指定を取り消すことがありますが、取り消されない限り42条2項道路です。
2項道路に関する実務のポイント
○2項道路の中心線は所轄の役所に必ず確認しましょう。
ただし、2項道路は私有地の場合がほとんどなので、役所で確認できない場合も少なくありません。その対応も役所によって異なる場合もあるので、個別ごとに確認する必要があります。
対象物件の接面道路で建て替えた建物がある場合、その建物の「建築概要書」を取得することで、セットバックの必要部分を推定することができます。
○現況4m以上の道路でも2項道路の場合があります。
2項道路に面する土地の開発行為により幅員4m以上の道路が築造された場合、2項道路の指定を取り消す特定行政庁と取り消さない特定行政庁があります。
取り消されない場合は、開発行為が行われた土地の対面の土地については2項道路の中心線からのセットバックが必要となります。
道路の調査では、指定道路図と指定道路調書を入手し、セットバックの要否を確認しましょう。
○敷地の反対側から一方的後退を求められることもあります。
○敷地のセットバックの説明は、買主に分かりやすく行いましょう。
道路関係の法規は複雑なので、思い込みや自分勝手な判断をしてはいけません。
2項道路の指定がある同じ系統の道路でも、対象地の前面が必ずしも2項道路に指定されているとは限りません。
○「現に建築物が立ち並んでいる」は、基準時に建築物が最低2棟以上立ち並んでいる道であることが必要ですが、個別実態を見て判断されます。
現在の立ち並び状況は、2項道路の指定要件とは直接的には関係がありません。
状況判断で2項道路と思い込まないことが重要です。
