不動産流通推進センター

事実関係

　当社は賃貸の媒介業者兼管理業者であるが、このたび建物のオーナー貸主とサブリース業者との間の建物賃貸借契約について、サブリース業者から、期間満了をもって契約を終了させるには、当該賃貸借契約における「解約申入れ条項」に基づいて契約を終了させるのか、それとも借地借家法の「更新拒絶条項（第26条）」に基づいて契約を終了させるのか、という相談があった。その理由は、現在、借主が解約申入れする場合の約定期間である６か月をすでに切り、更新を拒絶する場合の６か月の法定期間も切っていたが、本件の賃貸借契約書に、解約申入れ条項として、次のような「ただし書き」が定められていたからである。
　（解約申入れ条項）
　「借主からの解約申入れは、６か月前までに貸主に申入れることにより、契約を終了させることができる。ただし、解約申入れの日から180日分の賃料または賃料相当額を貸主に支払うことにより、解約申入れの日から起算して180日を経過するまでの間、随時契約を終了させることができる。」

質問

• 　本来の「解約申入れ条項」は、借主が「中途解約」する場合に適用される条項であって、期間満了時に契約を終了させる場合には、借地借家法第26条の「更新拒絶条項」を適用すべきだと考えるが、どうか。
• 　本件の場合には、解約申入れ条項に「ただし書き」が定められているので、その結果として、借主が解約の申入れと同時に６か月分の賃料相当額を支払えば、その申入れが６か月未満における申入れであっても、期間満了と同時に契約を終了させることができることになると考えられるが、その考え方は正しいか。

回答

参照条文

監修者のコメント

　契約期間の定めがある建物賃貸借契約においては、中途解約条項がない限り、借主から期間途中の解約はできない。このことについて意外に誤解されており、貸主からはできないが、借主からはできると思っている人も結構多い。法定更新により「期間の定めのない契約」になっている場合は、賃借人はいつでも解約申入れをすることができ、解約申入れの日から３か月で契約が終了する（民法第617条）。しかし、契約期間を定めた契約は、借主は借りる権利があるとともに借りる義務もあり、期間途中で一方的な解約はできない。ただ、借主が建物を必要としなくなったのに、絶対に解約できないのは不合理であるため、世間では一定の予告期間付きで中途解約条項を設けることが多く、これは借主に有利であるため有効な約定である。
　質問の「期間満了に合わせて契約を終了させる」場合、借主からの更新拒絶に関する特約がないときには、借地借家法第26条第１項により期間満了の１年前から６か月前までに借主がその旨を通知しなければならず、その通知が「更新拒絶の通知」であり、その６か月前を経過してしまって更新とみなされたあとにするのは、約定による「解約申入れ」である。