不動産流通推進センター

事実関係

　当社は、賃貸借の媒介兼管理業者である。当社が管理している賃貸マンションに家族3人で4年間入居した賃借人が退去した。退去にあたり、当社は、賃貸人、賃借人とともに退去の立ち会いをした。室内を点検したが、自然損耗によるクロスや床の汚れ等が若干あったものの、比較的丁寧に使用していたとみられる。賃借人及び家族による故意や過失による毀損もなく、立会いは順調に終了した。当社は、賃貸人が賃借人に対し、賃貸借契約で約定した退去時の賃借人負担であるハウスクリーニング費用を敷金から差し引いた残額を1週間後に返還する旨を伝えた。賃貸人も期日までに賃借人の銀行口座に振り込むことを約束した。
　翌日、賃借人が当社に対し、契約書にハウスクリーニング費用を賃借人が負担する旨の特約はあるが、退去時に床は掃除機をかけ、クロス等は水拭きをしており、清掃すべき目立った塵埃^（注）はなく、残っている汚れ等は自然損耗であり、ハウスクリーニング費用を負担すべき義務はないと言ってきた。また、賃借人が負担する場合でも、賃貸人は、清掃内容及び完了を賃借人に報告するよう要求してきた。
　賃貸借契約書の特約に、退去時のハウスクリーニング費用を賃借人負担とし、月額賃料の約30％相当の適正な概算費用を明記してあるが、その他の賃借人が負担すべき原状回復費用の約定はない。当社は、重要事項説明および賃貸借契約書締結の際、賃借人に対し、読み合わせだけでなく十分な説明をしたと認識している。賃借人からの特段の質問や異議等はなかった。
　※（注）塵埃（じんあい）＝ちり・ほこり（細かい粒子状のもの）

質　問

回　答

参照条文

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）」

参照判例①

参照判例②

監修者のコメント

　賃借物件についての自然損耗や経年劣化については、賃借人は原状回復義務を負わないというのは、かねてからの通説・判例であったが、令和2年4月1日施行の民法改正では、そのことが明文化された（民法第621条）。しかし、実務の現場では、床、壁、天井などの損耗がそもそも、自然損耗、経年劣化なのか、賃借人の使用に問題があったからなのか、争いとなることも多いため、その紛争を未然に抑制するため、とにもかくにも、ハウスクリーニングを行うこととし、その費用を賃借人の負担とすることを予め合意しておくことも多い。その有効性と有効となるための要件については、「回答」のとおりであり付け加えるべきことはない。回答及び参照判例①の考え方が、現在では一般的と考えてよい。
　なお、参照判例①の東京地裁の判決理由中に、「消費者契約法10条により無効となるものではない（最高裁平成23年3月24日）。」という部分があるが、その最高裁の判決は、賃貸借における敷引特約の有効・無効を判断するに当たって敷引金の額が、高額に過ぎる場合でなければ、敷引特約が消費者の利益を一方的に害するものとはいえず、消費者契約法第10条により無効となるものではないと説示した論法を引用したものであり、当該最高裁判決は、ハウスクリーニング費用の賃借人負担を対象としたものではないことを付言しておきたい。
　また、稀な事例であるが、そもそも初めからハウスクリーニングをするつもりがないのに賃借人にその費用を負担させたり、返還すべき敷金から控除したりするのは、刑法上の詐欺利得罪（第246条第2項）になるので論外である。
　さらに、国土交通省策定の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、その内容において、極めて公平かつ妥当なものであるので、積極的に規範として取り入れるべきと考えるが、世上、しばしばその性格を誤解して、「この特約は、国の作成したガイドラインに反しているから無効だ」などという主張が見受けられるが、その性格は、ガイドライン自ら認めているように、あくまでもガイドラインであって、民事上の合意を制約する法的拘束力を有するものでないことを改めて強調しておきたい。