不動産流通推進センター

事実関係

　当社は、売買の媒介業者である。当社の営業エリアは都心から外れた郊外にあって、過疎化が進み、不動産取引が低迷している。売却の依頼を受けても契約の成立までに期間を要することが多く、媒介契約期間の3か月を超える取引が往々にしてある。取引が成約せずに媒介契約期間が終了するときは、依頼者から更新の申込書を取得して媒介期間を延長しているが、時折、媒介契約書を締結する際、更新申込書を前もって差し出しておきたいという依頼者がいる。売却に時間を要することを認識している依頼者であることが多い。専任媒介契約を締結した物件はレインズ登録するとともにインターネットの不動産サイトに掲出するなど広く購入者を探索するため、媒介業務は不動産流通業とも言われ、購入希望者がいつ現れてもおかしくない。当初の媒介期間が終了しても事前に依頼者からの更新申込書を取得しておくか、期間の自動延長を特約しておけば、
期間満了前後に購入顧客が現れても、機動的に売買契約成立に向けた媒介業務を進めることができ、依頼者も当社も時間と手間が省ける利点がある。

質　問

　不動産売却依頼者と当社が専任媒介契約を締結する際、媒介期間の延長を見越して、期間の自動更新特約を付したり、あらかじめ期間延長の更新申込書を取得してもよいか。

回　答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　宅建業法第34条の2の媒介契約に関する規制は、昭和53年公布（施行は2年後の55年）の業法改正によって創設されたが、その立法過程において、本相談ケースに関する問題が議論された。当時、媒介契約（仲介委託契約）は、口頭の合意によるものが多く、契約内容も極めて曖昧なものばかりか、その契約期間も、6か月とか1年というもののほか、そもそも契約期間など定めず、成約するまでは無期限と思えるものも存在した。しかし、その際、制度として明文化しようとした「専任媒介契約」は、仲介業者が依頼者を、いわば一人占めしてしまうものであるのに、いつまで経っても成約に至らず、依頼者が他の業者に乗り換えたくても「専任」であるため、それができないのは、依頼者保護の見地から好ましくない。そこで、業者が依頼者を一人占めする、拘束期間を設けるべきことが議論された。その際、業者としては、他の業者に乗り移られない期間はできるだけ長期間のほうが好都合であるのに対し、依頼者としてはその業者に拘束される期間はできるだけ短期間のほうがよいため、消費者団体と業界団体の要望は対立した。その結果、成約に至る期間の実情等を勘案して、最も合理的な期間は、3か月だとして落着をみた。その際、3か月の期間が満了する時に自動更新も依頼者が予め承諾している以上認めてもよいのではないかという意見もあったが、自動更新を認めたのでは、折角3か月を超えられないとした契約期間の制限が実態上潜脱されてしまうということで、この点は大した議論もなく認めないこととされた。その結果が同条の4項の「前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる」という条文である。