不動産流通推進センター

事実関係

　当社は、売買の媒介業者である。築古の戸建の売却を依頼された。依頼された物件は当社のホームページで売買物件として掲載し、ほどなくして買主が現れた。買主は自宅の建築を目的として購入する。買主は、建物は不要なので売主が建物を取り壊し、更地渡しを条件とした。当社は契約に向けて売主と交渉し、指値なしであれば売主が取り壊すことを承諾した。契約内容は、売買価格を2,500万円とし、手付金額は代金の10％、手付解除期日を3週間後、万一、当事者に違約があり、契約解除の場合の違約金を売買価格の20％とし、決済日は契約締結2か月後とすることで売主、買主の合意を得たので売買契約を締結した。
　当社は、契約前の調査により境界標がないことが判明していたので、売主に、隣家の立会いのもと境界を明らかにして境界標を設置する必要があることを伝え、売主も同意したので、契約書に、売主は、決済日までに境界標を設置するため隣家の境界の同意と境界標を設置する旨の約定をした。境界の同意には、隣地所有者と売主の署名捺印が必要である。売主は、隣家とはかなり前から懇意にしていたので隣家が境界確認に応じることに疑問をいだいていなかった。当社と売主で隣家を訪れ、売主が自宅を売却するために、境界の確認の同意が必要なことを説明し、境界位置の確認と確認書への捺印を求めたところ、双方の親の代に境界で揉めていたことがあり、簡単に応じてくれる気配ではなかった。隣家は、感情的なもつれを今でも引きずっているようだ。当社は、売主と相談し、いくばくかの金員を支払って解決を図ることにした。隣地所有者に、いわゆる判子代として10万円謝礼を支払うことを告げたところ拒否された。隣家は暗に250万円の要求をほのめかしている。
　隣家に訪問した折に、売主は契約内容を話しており、手付金による契約解除期日は徒過していることを隣地所有者は認識しており、このままだと売主は契約違反による違約金が発生することも承知している。売主は、違約になったときは違約金が代金の2割であることは負担であり、隣地所有者の要求金額はその半分であることから、本意ではないが、支払うことを考え始めた。

質　問

回　答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　本相談ケースは、土地の売買契約における売主の境界明示に関し、まったく問題が生じないことが明白でない限り、やってはいけない契約内容にした結果による相談である。境界に関する契約条項について、しばしば、売主は、「隣地所有者の同意を得て」とか「隣地所有者の立会いの下に」境界を明示するものとするというのがある。しかし、この場合、隣地所有者が同意しなかったり、隣地所有者が立ち会ってくれなかったときは、売主の債務不履行になってしまい、相談ケースがそうであるように、約定の違約金を支払わなければならない事態になる。かといって、隣地所有者に同意せよ、とか立ち会えといえる訳ではない。隣地所有者と事前の合意があれば別であるが、隣地所有者に同意や立会いの義務がある訳ではないからである。したがって、売主の境界明示義務を契約条項に定めることは通常であるが、隣地所有者の協力が絶対的に保証されていない限り、上記のような隣地所有者が絡む文言を付加すべきではない。もっとも、買主としては、隣地との境界について将来安心できるよう、隣地所有者の同意や立会いを求め、契約条項にその旨の文言を入れることを希望することも多い。その場合は、そのような文言を入れた上で、例えば、引渡しまでに、それが実現できなかったときは、「売主は本契約を解除することができる」旨の条項を入れ、債務不履行になることを回避できるようにすべきである。それにより、違約金条項の適用もないことになる。
　なお、相談ケースのように、法外な判子代の要求はもちろん拒否できるが、さりとて常識的に妥当な金額を支払うことを条件に境界確認に同意せよという請求権が認められる訳ではないことに注意されたい。相談ケースのように、既に起きてしまっているものについては、「回答2理由」にあるように協議・説得を目指すしかないであろう。