当センターでは、不動産取引に関するご相談を
電話にて無料で受け付けています。
専用電話：03-5843-208110：00～16：00（土日祝、年末年始 除く）
相談内容：不動産取引に関する相談（消費者、不動産業者等のご相談に応じます）
＜ご注意＞
◎ たいへん多くの方からご相談を受け付けており、通話中の場合があります。ご了承ください。
◎ ご相談・ご質問は、簡潔にお願いします。
◎ 既に訴訟になっている事案については、原則ご相談をお受けできません。ご担当の弁護士等と協議してください。
ホームページに掲載しています不動産相談事例の「回答」「参照条文」「参照判例」「監修者のコメント」は、改正民法（令和2年4月1日施行）に依らず、旧民法で表示されているものが含まれております。適宜、改正民法を参照または読み替えていただくようお願いいたします。
ここでは、当センターが行っている不動産相談の中で、消費者や不動産業者の方々に有益と思われる相談内容をQ&A形式のかたちにして掲載しています。
掲載されている回答は、あくまでも個別の相談内容に即したものであることをご了承のうえご参照ください。
掲載にあたっては、プライバシーの保護のため、相談者等の氏名・企業名はすべて匿名にしてあります。
また、参照条文は、事例掲載日現在の法令に依っています。
2210-B-0311掲載日：2022年10月
不動産売買における所有権移転登記費用の負担者
個人間で土地の売買契約を締結したが、決済前になり所有権移転登記費用を売主が負担するのか買主が負担するかでもめている。当社は取引に関与していないが、契約書を確認すると登記費用負担者の取り決めをしていなかった。
事実関係
当社は売買の媒介業者である。地元の知人から不動産売買についての相談を受けた。相談者は、一戸建の自宅を所有しているが、定年を機に老後は出身地に戻ることにした。相談者は自宅の処分を考えていたが、隣家が以前に2世帯住宅を建築して長男家族を呼び寄せたい意向があったのを思い出した。相談者は、自身の敷地と隣地敷地を併せれば2世帯住宅の敷地に適すると考え、隣家に購入意思を打診したところ、条件次第で購入してもよいとの回答があった。相談者の自宅建物は築年数が古いため、売却の条件として建物は相談者が取り壊して土地のみを引き渡すことで話がまとまり、売買価格も合意できた。相談者は、売買契約書を作成し、隣家と売買契約書を取り交わして手付金を受領した。当社は、直接売買取引には関与していない。建物を取り壊した後、相談者は、隣家との決済の段取りを打ち合わせたところ、買主である隣家は、所有権移転登記費用は売主である相談者が負担するとの認識であった。売買契約書には特段登記費用の負担者の取り決めをしていない。当社は、相談者から、所有権移転に関する費用は買主が負担すべきではないかと見解を求められている。
質 問
不動産売買における所有権移転登記の費用は、売主、買主どちらが負担すべきか。
回 答
| 1． | 結 論 | |
| 不動産売買における所有権移転費用を負担する者は、売主、買主どちらでもよく、当事者の合意による。当事者で決めていないときは、どちらが負担するか見解が分かれている。 | ||
| 2． | 理 由 | |
| 不動産を売買したときは、その所有権を第三者に対抗するためには売主名義から買主名義に所有権移転の登記をしなければならないとしている（民法第177条）。宅建業者が売買の媒介をする場合、所有権移転登記の費用は、買主が負担する約定が一般的である。宅建業者が所属する団体が提供している契約書式では、所有権移転登記費用の負担者は買主となっている。所有権移転の登記費用には、登録免許税のほか登記手続を依頼する司法書士の報酬も含まれる。不動産売買に伴う登記費用には、所有権移転登記費用のほか、売主の住宅ローン等の借り入れの際に設定されていた抵当権の抹消登記費用や買主の所有権を妨げる登記が設定されている場合の抹消登記費用、売主の住所が登記と異なっているときの住所変更登記費用がある。また、買主が住宅ローンを借り入れるときは、金融機関を債権者とする抵当権設定登記費用が必要になる。通常、抵当権等の抹消費用、住所変更費用は売主が負担し、移転及び抵当権設定費用は買主負担である。 所有権移転登記費用の負担者は誰かという考え方に、法律理論的に3つの見解がある。買主とするもの、売主とするもの、売主と買主が折半とするものである。買主とするものは、売買により買主の権利を確実に保全するための費用であることを理由としている。売主負担とするものは、移転の費用は売買契約を履行する弁済費用であるため移転登記の債務者である売主負担とするもの。移転登記は、「売買の費用」として折半とするものである。売主の弁済費用とする根拠は、民法の「弁済の費用について別段の意思表示がないときは、その費用は、債務者の負担とする（同法第485条）」ことから売主が移転登記をすべき債務者であるとの見解である。双方で折半する根拠は、「売買契約に関する費用は、当事者双方が等しい割合で負担する（同法第558条）」を根拠にしており、折半する具体の売買費用に関しての法律上の明示はないが、裁判例で、「売買契約を確実にするために欠くべからず手続であり、所有権移転登記のために要する登録税はその契約を締結するために必要な費用に属す」と移転登記費用は契約費用に含まれ、売買契約に関する費用であれば当事者が折半で負担するものであると解したものがある（【参照判例】参照）が、実際の取引では所有権移転費用を買主負担とすることが多い。売買契約の費用には、登記費用以外に、契約書の作成費用、契約書に貼付する印紙税、公正証書で契約するときの公証役場に支払う費用、売買対象土地を測量するときの測量代や鑑定費用等が考えられる。 また、登録免許税法は登録免許税の納税義務者を「登記等を受ける者が登録免許税を納める義務がある。この場合において、当該登記等を受ける者が二人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う」（登録免許税法第3条）として、売主、買主のように登記を受ける者が複数いる場合は連帯して納付義務を規定しているが、必ずしも折半でなくともよい。 民法の売買に関する費用、弁済の費用とも強行規定でなく、任意規定であり、売買当事者の合意により費用負担者や負担割合を自由に設定することができる。宅建業者の所属団体の契約書様式では、あらかじめ、契約費用の負担者を定めているが、（「＜参考＞売買に関する費用負担者」参照）これと異なる負担者を約定することも可能である。 相談ケースの場合、隣家の買主に不動産取引経験がなければ、登記費用の負担に思い至らないこともある。契約締結の際に売主は移転登記費用の負担者は買主である旨を合意しておくべきだった。もちろん、売主の事情により売却する場合、売主が登記費用の負担をする旨を提示して売買価格や取引条件について交渉することもできる。 |
||
参照条文
| ○ | 民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件） | |
| 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。 | ||
| ○ | 同法第485条（弁済の費用） | |
| 弁済の費用について別段の意思表示がないときは、その費用は、債務者の負担とする。ただし、債権者が住所の移転その他の行為によって弁済の費用を増加させたときは、その増加額は、債権者の負担とする。 | ||
| ○ | 同法第558条（売買契約に関する費用） | |
| 売買契約に関する費用は、当事者双方が等しい割合で負担する。 | ||
| ○ | 同法第560条（権利移転の対抗要件に係る売主の義務） | |
| 売主は、買主に対し、登記、登録その他の売買の目的である権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負う。 | ||
| ○ | 登録免許税法第3条（納税義務者） | |
| 登記等を受ける者は、この法律により登録免許税を納める義務がある。この場合において、当該登記等を受ける者が2人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う。 | ||
参照判例
| ○ | 大審院大正7年11月1日（要旨） | ||
| 不動産売買契約による権利移転の登記をすることは、当事者がその権利移転が第三者対抗要件を完備してその契約を確実にするために欠くべからず手続であり、その登記のために要する登録税はその契約を締結するために必要な費用に属す。 | |||
＜参考＞売買に関する費用負担者
「不動産流通経営協会（FRK）売買契約書（実測・清算）」より
監修者のコメント
所有権移転登記費用の負担者については、回答にあるとおり見解が分かれているが、「契約費用であり、売主・買主が折半」という参照判例は、大正7年の大審院（現在の最高裁）のもので、現在この考えを支持する見解はほとんどない。このことについての最高裁判例はない。おそらく実務の世界では、買主負担とする特約が多いので、争われる余地がないのかも知れない。ただ、特約がないときの解釈としては、弁済の費用すなわち履行の費用についての民法第485条本文の適用により債務者負担（移転登記義務者である売主負担）とする考えが最も有力である。実定法を根拠とする強みがある。しかし、登記の移転によって利益を受けるのは買主であるので、受益者負担が公平だとの考慮から、買主負担の特約をしているのが圧倒的に多いわけである。
本相談ケースでは、宅建業者が介在していなかったが、もし宅建業者が関与し、移転登記の費用負担の特約を入れていない契約書を作成したのであれば、宅建業者はプロとしての責任追及をされるであろう。売主からみれば、世上ほとんどが買主負担だから当然買主が負担するものと考えていたと主張するであろうし、買主は民法の規定からすれば売主負担と解釈できると主張し、トラブルになり、そのトラブルは宅建業者の不注意によって生じたという責任追及である。
