不動産流通推進センター

事実関係

　当社は、不動産の媒介業者である。半年前、一戸建住宅を探している顧客が当社に来店し、当社は購入希望条件等を聞きながら、依頼者（顧客）に数件の物件を紹介した。しかし、その時は、紹介した物件に顧客の気に入ったものはなかった。1週間後、当社から条件に近い物件をファックスで紹介したところ、依頼者がその物件を気に入ったと言うので、当社は元付業者とともに依頼者を紹介物件に案内した。依頼者が当社紹介の物件を検討した結果、購入の意思を固めて購入希望金額を伝えてきた。当社から元付業者を通じて売主の意向を確認したところ、購入希望金額が売出し価額を下回っているが、金額は下げられないとのことだった。その結果、依頼者は、売主の売出し価額での購入意思を固め、2日後に購入申込書に必要事項を記載し、当社に手交した。当社は、依頼者の購入申込書をファックスで元付業者に送付して、契約締結日を1週間後にするということで合意ができた。
　依頼者が当社に購入申込書を提出した4日後、依頼者から、熟慮の結果、当該物件の購入は取りやめたいとの連絡があったため、当社は元付業者に、売買契約の締結はできない旨を連絡した。元付業者も、その旨を了承した。
　しかしその後、当社は、依頼者が元付業者との間で媒介契約を締結し、元付業者の媒介によって売主と売買契約を締結したことを知った。売買契約の価額は売出し価額で締結し、依頼者が元付業者に支払った媒介報酬は、法定の上限額であることも分かった。
　なお、当社は、依頼者との間で文書による媒介契約の締結はしていない。

質　問

回　答

参照条文

参照判例①

参照判例②

監修者のコメント

　仲介手数料（媒介報酬）は、依頼者と媒介業者との間に「媒介契約」が成立していなければ、請求できないのは当然である。そこで、問題となるのは、本ケースのように購入依頼（買いの媒介）の場合、どの時点で媒介契約が成立したとみるべきかである。かつては、少数説ではあるが、「購入物件が特定した時」という見解もあったが、それによると業者が物件の案内をする行為は、まだ媒介契約が成立していないので、あくまでも媒介契約の申込み誘引行為の一環だと見ざるを得ないが、それは当事者の意思に沿わない。媒介契約は、口頭の意思の合致により成立する「諾成契約」であるから、買いの媒介も依頼者が自分の希望する物件の条件を提示し、購入物件の探索を申し入れ、仲介業者がこれを承諾することにより成立すると解する見解が一般的である。したがって、この一般的見解によれば、相談業者の行った「物件の紹介」「物件の案内」「購入申込書の元付業者への送付」等の行為は、媒介契約上の義務の履行行為ということができる。この考え方が、当事者の意思に沿うものであると考えられる（【参照判例②】）。
　質問のケースは、買主が直接に売主と契約したわけではないので、いわゆる直接取引とは異なるが、自らが依頼した業者を排除して契約を締結したのであるから、回答のとおり、仲介報酬を請求することができる。ただ、注意しなければならないのは3％プラス6万円の金額を当然に請求できるのではない。この宅建業法で認められている最高限度額をもらうことの合意をしていない以上、契約の成立に寄与した割合に応じた額しか請求できない。
　結局、宅建業法で義務づけられている媒介に関する書面の交付をしていないと、このようなリスクを負わざるを得ないことになる。
　なお、本ケースの事実関係をみる限り、元付業者は客付業者の存在を当然知っており、やむを得なかった正当な理由を立証できない限り、不法行為が成立するであろう。