不動産流通推進センター

事実関係

　当社は、不動産の賃貸借の媒介業者である。3年前に法人が賃借人である借上げ社宅としてマンションの1室を賃貸借契約をした。入居者は、賃借した法人の従業員で、当地には単身赴任であった。賃借人である法人の担当者が、入居者である従業員が勤務先に2日前から出勤しないことに不審を抱き、マンションの管理組合を通じて借上げしている居室に入ったところ、入居者が部屋で倒れているのを発見、病院に搬送されたが、死亡が確認された。検視によると、自殺や事件性はなく、脳卒中による死亡で、推定死亡時期は、2日前と判明した。入居者は、死亡前までは、健康状態に不安もなく、法人の定期健康診断でも死につながる診断結果もなかった。賃借人は、入居者の死亡により、入居者の家族とともに室内の荷物を搬出し、賃貸借契約を解除した。
　マンションの所有者である賃貸人は、今後、賃料を下げざるを得ないのではないか、そもそも入居者が敬遠するのではないかと、室内で入居者が死亡したことが賃貸募集に影響するのではないかと心配している。また、売却する場合は、相場より低い金額になるのではないかと憂慮している。

質　問

回　答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　生きている人間は、いつかは必ず死ぬ。そして、ほとんどの死亡は、野外ではなく、住宅等の建物内で生ずる。したがって、建物内における死亡の事実が建物の瑕疵になるというのであれば、全国の建物は瑕疵の建物だらけになるはずである。しかし、そう考える人は極めて少ない。自然死が建物価値の減損につながらないのは、そのような社会的意識の反映と思われる。ただ、自然死でも孤独死で長期間発見されなかったことにより、建物に一定の悪影響を与えているようなケースが問題になることがあるが、これも死んだ賃借人の債務不履行を検討する余地はない。長期間発見されなかったことに、本人の善管注意義務違反すなわち過失を問うことができないからである。責任を問うことの検討対象は、長期間そのような事実を知らなかった家族・遺族に過失があったといえるかどうかである。
　また、自殺のケースは回答にもあるとおり、裁判例の傾向は、賃借人の善管注意義務違反として債務不履行を構成し、建物価値の減少あるいは以後の賃料の減少分の損害賠償責任（新たには契約不適合責任）を相続人に認めるものが多い。しかし、これも人の死生観は千差万別であり、自殺は自死であって、自然死とその死亡原因が異なるだけであって、生命の喪失という点で大して差はないという考えもないではない。自殺物件の売主の瑕疵担保責任あるいは賃貸借における賃貸人の損害額の算定に関する裁判例の結論が区々となっているのは、裁判官の死生観ないし人の死に対する感覚が影響していることは否定できない。
　しかし、法的にどうかという問題はともかく、仲介実務の観点からはたとえ自然死であっても、その事実を知った以上、重説書面に記載する必要はないが、口頭でも告げたほうが妥当である。「そのような縁起の悪い物件であれば買わなかった、借りなかった。知りながらわざと言わなかっただろう」というトラブルになることが、しばしば生ずるからである。