不動産流通推進センター

事実関係

　当社は賃貸の媒介業者である。2年前に、商店街の一角に、4階建のテナントビル建築を予定していた賃貸人と、酒類や食品を扱う店舗を開業する予定の賃借人との間で、建物賃貸借予約契約を締結した。
　新築予定ビルは、各階とも事務所又は店舗として2者のテナントが使用可能であったため、賃借人は、営業上、店舗部分と、バックヤードの倉庫スペースが必要だったので、店舗部分として1階全部と倉庫として4階フロアーの半分の賃借を希望した。当社は、賃貸人が建築を予定していた設計図を基に、賃貸人及び賃借人と協議を重ねた結果、賃貸借の対象部分・面積、月額賃料、賃貸借期間、敷金の額、中途解約特約等の賃貸借契約全般の内容について合意した。建物着工前なので、賃貸借契約の本契約は、ビルの竣工時に締結することとし、建物賃貸借予約契約を締結したものであった。
　賃貸人は、建築予定地で長年の間、住宅に住みながら併用店舗の雑貨屋を営んでいたが、売り上げ減と建物が築60年とかなり古くなり、将来の収益を念頭に、テナントビルに建替えを決断した。しかし、賃貸人は、ビルの4階部分は、当初のテナント区画を変更し、将来は、賃貸人自らが居住するか、地方転勤している息子家族が住めるようにとの思いで、建築会社に設計変更を依頼した。
　当面は賃貸人も息子家族も4階の居住用部分に住まないため、当社の媒介で賃借を希望する顧客との間で、期間3年とする建物定期借家契約を締結した。
　賃貸人は、当社を通じ、賃借人に対し、賃貸借予約契約に約定した賃貸部分のうち、倉庫に使用する予定の4階部分は、居住用に変更するため、倉庫としての使用はできないので、倉庫部分は1階フロアーの中で融通してほしいと依頼した。
　なお、2、3階の事業用フロアーも、他のテナントとの間で賃貸借予約契約を締結済みである。そのため、賃借人は、倉庫として利用するスペースを借りられないことになってしまった。
　当社は、4階の居住用部分はすでに契約済みであり、賃借人に対し4階の賃借は諦め、4階部分を除いた内容で本契約をするように交渉を続けたが、賃借人は納得していない。
　賃貸人は、締結した賃貸借契約は予約契約であり、予約段階では暫定的に定めたものであり、本契約に至るまでには、予約契約後の事情の変化により、契約条項は変更できる。賃借人が本契約を締結しないのであれば、賃借人からの、予約契約の解除の申入れであるといっている。
　一方、賃借人は、予約契約で定めた契約内容が成就されないのであれば、賃貸人の債務不履行で損害賠償を請求すると主張している。

質　問

回　答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　予約契約には、2つの形態があり、一つは当事者一方の予約完結権の行使により契約が成立するもので、これを一方予約といい、民法第556条がこれを規定している。もう一つは、民法に規定はないが、当事者の一方が申込みの意思表示をした場合、相手方はこれを承諾する義務があるというもので、これを双方予約という。
　いずれの予約も、予約の内容で将来本契約を締結しようという合意であるから、予約の内容は、当事者に拘束力をもつ。仮に拘束力がないとしたら、予約をした意味がない。従って、本ケースの貸主がいう「予約契約は暫定的に定めたものであり、本契約に至るまでは、予約契約後の事情の変化により、契約条項は変更できる。」との主張は、そのような留保の特約が予約契約の中に定められていない限り、認められない。
　賃借人予定者は、現に発生した損害の賠償請求ができるが、4階の賃借ができなければ賃借目的を達成できないときは、予約の解除と共に損害賠償請求をすることができる。