不動産流通推進センター

事実関係

　当社は、売主と専任媒介契約を結び、レインズに物件登録した。レインズ情報により、客付業者が買主Aを案内した後、買主Aは購入を決めたが、購入希望価額は媒介価額を下回るものであった。当社が売主と交渉した結果、売主は指値に応じ、売買価額以外の契約条件についても売主・買主A双方の合意もできたので、契約日を1週間後に設定した。しかし、この契約合意の翌日、売買契約予定の買主Aと同時期に客を案内した他業者から、媒介価額満額での購入希望者（買主B）がいるとの連絡を受けた。当社としては、売主から媒介を依頼されており、売主にとって有利な買主Bとの売買契約を検討している。

質　問

回　答

参照条文

監修者のコメント

　売買契約は、民法の理論上、諾成・不要式の契約であるので、契約書が作成されていないケースにおいて、契約が成立しているか否かが争われる裁判も多い。ただ、不動産の売買契約は社会通念上、契約書を作成し、それに署名調印して初めて契約が成立すると観念するのが一般であるため、契約の成否は、具体的事案の諸事情を総合的に判断して決しなければならない。
　本ケースで「契約条件も調った」ことが、契約の成立と解されるのであれば、他の買主に売却することはできるが、それが先の買主に対する債務不履行になることは明らかである。しかし、本ケースで売主、買主が「契約日を決めた」ということは当事者の通常の意思は、その契約日に契約を成立させる意思と解するのが、素直な解釈と考えられる。そうであれば、新たな買主に売却することも自由にできるが、だからといって、先の買主に対して何らの責任も負わない、というわけではない。民法に明文の規定はないが、「契約締結の交渉に入った者同士は、相手方に不測の損害を被らしめないようにする信義則の義務がある」という理論が学説・判例上認められており、契約締結を不当に拒否した者は相手方に損害賠償義務を負うことになる。これを「契約締結上の過失」あるいは「契約準備段階における過失」の理論という。
　したがって、本ケースの売主が買主Aに対し、必ず売るような言動をして、Aが売主を信頼したため、購入代金の融資を受け、保証料も支払ったというように、結局は無駄になってしまった損失（信頼利益）を、売主に過失がある限り、請求することができる。争点は、より高い金額で購入する買主に売却することにした売主に過失があるか、あるいは不当かであるが、交渉経緯に特別な事情があればともかく、一般的に売主に過失がある、不当であるということはできないと解される。