不動産流通推進センター

事実関係

　当社は不動産売買の媒介業者である。当社営業エリアにある市街地の土地売買の媒介をした。売主は宅建業者であり、買主は個人で自己の居住用建物を建築する予定である。契約締結後、買主の利用する住宅ローン審査も金融機関から承認され、契約締結日から3か月後の約定日には決済ができる運びとなった。決済日の1週間前に当社の担当者が、地域の不動産業者の会合に参加した際、他の業者から当社が媒介した土地は、数年前に、土地上の建物内で所有者の家族が自死したと聞かされた。当社が近隣を調査したところ、当時は、警察や消防も出動し、住民の間でも話題になった事柄であったようで、居住の長い住民は、今でも記憶に残っているようである。現在、建物は取壊されており更地になっている。当社は、売主の業者に対し、事故物件であることを告知しなかった理由を確認したところ、当該土地は、何度か転売されていることもあり、その土地上にあった建物内で自死があった事実については知らなかったといっている。当社も、買主への重要事項説明の際には、過去に取引物件に自死があった事実について把握しておらず、買主に、当然ながら説明はしていない。
　媒介業者は、取引物件が事件や事故等があったときは、心理的瑕疵のある物件として重要な事項として、契約前に買主に説明することになっている。しかし、契約後であり、売主も承知していなかった事柄であり、また、建物は取壊されており、発生から期間も経過しているので、買主には特段告げなかった。決済日には住宅ローンも実行され、買主から売主への残金授受、所有権移転手続及び物件引渡等を滞りなく終了した。
　決済日の翌日、買主は、土地を探していたときに紹介依頼していた他の業者から、購入した土地は、事故物件であり、かつて土地上の建物内で自死があったことを知らされた。買主は、当社に対し、契約前に当該事実について知っていたのであれば購入はしなかったと、契約の解除を申し入れてきた。

質　問

　売買契約後、決済前に心理的瑕疵が判明したときに、媒介業者は、買主に対し、その内容を重要事項として説明する義務があるか。

回　答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　本相談事例について、自死が行われた建物が取り壊され、更地となった場合でも、土地の瑕疵といえるのかが結論の前提であるが、土地と建物が法律的には別個の不動産であっても、その土地上で不幸なことがあった事実は変らないので、建物がなくなれば土地の瑕疵が払拭されるわけではないことを念のため指摘しておきたい。売主あるいは媒介業者の説明義務の有無の基準時は、「契約締結時」と一応言うことができるが、売主は信義則上の義務として、媒介業者は受任者としての善管注意義務の一環として、買主に対して不測の損害を被らせないようにする義務があり、本件に類似の参照判例のいうように契約後であっても決済前に知った事実は説明すべきである。
　もっとも、自死という事実は、稀なことであるので、そのような事実があったかどうかを積極的に調査すべき義務は売主も媒介業者も負わない。ただそれを知ったとかあるいはその噂を聞いたような場合は可能な限りの調査をして、買主に結果を告知すべきである。したがって、本ケースにおいて引渡し、決済の時にも知らず経過し、売主、媒介業者に落ち度（過失）もない場合は説明義務違反の責任を負わない。しかし、売主の瑕疵担保責任は無過失責任であるから、売主には何の落ち度がなかったとしても瑕疵担保責任の問題は残る。