不動産流通推進センター

事実関係

　当社は不動産売買の媒介業者である。2か月前に収益物件の賃貸マンション一棟の売買契約の媒介をしたが、買主の資金手当てが難航し、決済日までに残代金の支払が不可能となり、買主からの申し入れにより手付解除となった。買主によると、手付金は自己資金で賄ったが、手付金以外の残代金及び諸費用については、金融商品取引による投資利益を見込んでいたが、金融情勢の変化により予定していた運用益が得られる見込みが立たず、売買解約は解除したいとのことであった。当社は、買主は、収益物件を購入するいわゆる投資家であるとの認識は持っていたが、資金計画についての詳細は特に確認をしていなかった。
　当社は、買主の手付放棄による解除の覚書を作成した。契約解除に伴い、当社は売主に媒介報酬の残額の請求をしたところ、売主は、当社が買主の支払能力についての事前の調査をしなかったために契約解除に至ったのであり、報酬の残額を支払う義務はないと拒んでいる。売主は、媒介業者が売主の売却動機が資金繰りであり、早期に、確実に売却しなければならない事情を知っており、買主の資金計画を把握していなかった媒介業者は、業務上の注意義務を怠ったと主張している。事前に、当社が買主に対し支払代金の調達法をヒヤリングし、突っ込んで確認・調査すれば、買主の資金調達方法に不安があり、資金不足は明らかとなり、代金調達が確実でなければ、当該買主との売買契約は避けられたと当社の業務上の落ち度を指摘している。

質　問

回　答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　質問の売買の場合の買主の支払能力や賃貸借の場合の賃借人の支払能力について媒介業者が売主や賃貸人から責任追及されるケースは、裁判にまでならないとしても、よく見られる。売主、貸主の言い分は、仲介する以上、相手の支払能力も調査すべきだというものであるが、回答のとおり、積極的な調査義務はなく、特に疑うべき事情があるときには可能な限りの調査をすべきであると言える。
　ただ、問題が生じたときは、トラブルに巻き込まれる可能性があるので、売買のときは、代金の調達等について聞き取り調査をし、賃貸借のときは賃借人の収入を証明する書類の写しを提出してもらうなどの方法を取ることが望まれる。