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賃貸事例 0806-R-0036掲載日：2008年6月
長期・短期の定期借家契約における民法等の関係法規との関係
定期借家における長期・短期の賃貸借契約は、民法や借地借家法上の長期・短期契約に関する諸制度とどのような関係になるか。
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事実関係 |
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当社は、建物賃貸借の媒介を主業務とする宅建業者であるが、長期・短期いずれの賃貸借契約も定期借家の方式で定めることができると聞いたが、以下の点について確認したい。 |
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質問 |
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回答 |
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参照条文 |
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| ○ 借地借家法第29条（建物賃貸借の期間） | |
| （1）期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。 | |
| （2）民法第604条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。 | |
| ○ 同法第38条（定期建物賃貸借） | |
| （1）〜（3） （略） （4）第１項の規定による（定期の）建物の賃貸借において、期間が1年以上である場合においては、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間（中略）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物賃借人に対抗することができない。（以下（略）） （5）〜（7）（略） |
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| ○ 同法第40条（一時使用目的の建物の賃貸借） | |
| この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。 | |
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参照判例 |
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| ○ 最判昭和36年10月10日民集15巻9号2294頁（要旨） | |
| 借家法第8条（借地借家法第40条）にいわゆる一時使用のための賃貸借といえるためには、必ずしもその期間の長短だけを標準として決せられるべきものではなく、賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から、その賃貸借契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが客観的に判断される場合であればよく、その期間が1年未満の場合でなければならないものではない。 |
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監修者のコメント |
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| 【回答】にある借地借家法第29条２項の規定は、定期借家制度が創設された同法の平成12年改正の際に新設された。 【質問】の問題点については、【回答】のとおりで、付け加えるべきことはないが、定期借家契約については、期間満了時における再契約も許されないと考える向きもあるので、それは誤解であることを強調しておきたい。当初の契約で再契約する旨を約定することは、定期借家の本質に反するが、期間満了時に、当事者間の合意で改めて賃貸借契約をすることは、何ら問題なく有効である。 |
