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売買事例 1512-B-0207掲載日：2015年12月
幅員4m未満の道路に面している土地の売買と重要事項説明
旧市街地の土地で、幅員が4m未満の道路に面した土地の売却を依頼された。この土地の周辺にはすでに家が建てられており、壁面もそろっている。このような土地に面している道路も、いわゆる2項道路ということになるか。
事実関係
当社は、不動産の媒介業者であるが、このたび旧市街地の土地で、幅員が4m未満の道路に面した土地の売却を依頼された。この土地の周辺にはすでに家が建てられており、セットバックをすると、壁面がばらばらになり、却って街並みが壊れてしまう。
質 問
| このような道路であっても。いわゆる2項道路としての重要事項説明をしなくてはならないか。 |
回 答
| 1． | 結 論 |
| その道路がいわゆる2項道路としての指定を受けているのであれば、2項道路としての説明をしなくてはならないが、その道路幅員が2.7m以上あるということで、いわゆる3項道路（「水平距離指定道路」ともいわれている。）としての指定を受けているのであれば、セットバックの必要はなくなるので（後記【参照条文】参照）、3項道路としての説明をすればよい。その場合、媒介業者としては、当該土地の存する特定行政庁の関係窓口（建築指導課等）で3項道路に関する説明資料を入手し、それを重要事項説明書に添付したうえで説明をすれば、より具体的な説明が可能となろう。 | |
| 2． | 理 由 |
| 本件のような旧市街地においては、戦後の復興土地区画整理事業等によって狭小な道路が築造された地域があり、それがいわゆる今日の密集市街地を形成していることからも、逆にその街並みを維持する必要もあって、そのためにいわゆる2項道路の特例として、道路幅員が2.7m以上確保できるものについては、これをいわゆる3項道路として指定し、セットバックをすることなしに建物が建てられるような特例を設けている。もちろん、この3項道路の指定や、幅員が1.8m未満の極端に狭い道を2項道路として指定する場合には、建築審査会の同意を得ることが必要である（建築基準法第42条第6項）。 なお、当然のことながら、これらの3項道路や幅員が1.8m未満の2項道路においても、容積率や斜線制限など道路幅員が影響するものについては、その指定された道路幅員に基づく建築制限を受けることになる。 |
参照条文
| ○ | 建築基準法第42条（道路の定義） | ||
| ① | この章の規定において「道路」とは、次の各号の1に該当する幅員4メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、6メートル。次項及び第3項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。 一～五 （略） |
||
| ② | この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離2メートル（前項の規定により指定された区域内においては、3メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、2メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離2メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離4メートルの線をその道路の境界線とみなす。 | ||
| ③ | 特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については2メートル未満1.35メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については4メートル未満2.7メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。 | ||
| ④ | 第1項の区域内の幅員6メートル未満の道（第1号又は第2号に該当する道にあつては、幅員4メートル以上のものに限る。）で、特定行政庁が次の各号の1に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。 一 周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道 二 地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道 三 第1項の区域が指定された際現に道路とされていた道 |
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| ⑤ | 前項第3号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員4メートル未満の道については、第2項の規定にかかわらず、第1項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。 | ||
| ⑥ | 特定行政庁は、第2項の規定により幅員1.8メートル未満の道を指定する場合又は第3項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。 | ||
監修者のコメント
宅地の媒介に当たっては、接面している道路が、建築基準法42条の1項に規定する「道路」に該当するかどうか、幅員が4ｍ未満の場合、同条2項の道路に該当するか、を調査することは不可欠の仕事である。その際、注意しなければならないことは、「2項道路」だとか「3項道路」であると重要事項説明書に記載すれば足りるものではないことである。それによる制限の具体的内容を説明しなければ重要事項説明をしたことにはならない。
