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ホームページに掲載しています不動産相談事例の「回答」「参照条文」「参照判例」「監修者のコメント」は、改正民法（令和2年4月1日施行）に依らず、旧民法で表示されているものが含まれております。適宜、改正民法を参照または読み替えていただくようお願いいたします。
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賃貸事例 0705-R-0008掲載日：2007年5月
オフィスビル等の賃貸における保証金についての特約
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事実関係 |
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| オフィスビルなどの商業用賃貸ビルの媒介に進出するが、保証金の取扱いについて、あらかじめ法的な問題点を知っておきたい。 | |
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質問 | |
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| 1． | 保証金と敷金の両方を預っても問題ないか。 | |
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| 2． | 保証金を何年間か据え置いて、その後に何年間かで返還していく特約をしても問題ないか。 | |
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| 3． | 保証金の据え置き期間中に中途解約をした場合、その据え置き期間中は、一切返還しないとする特約をしても問題ないか。 | |
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| 4． | 保証金の据え置き期間中の中途解約者に対し、保証金の何%かの違約金を課す（償却する）特約をしても問題ないか。 | |
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| 5． | 契約期間を2年間とし、自動更新条項を設けたうえで、更新ごとに保証金の何%かの償却をとり、かつ、その償却額を補充させる特約をしても問題ないか。 | |
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回答 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 1．結論 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 2．理由
(1)について (2)について |
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| (3)について 本問に関連する裁判例として、上記（1）の裁判の中で、裁判所は、その解約が当事者の合意解約であるにもかかわらず、「10年据え置き」の合意をしていたことを重視し、賃借人からの建設協力金の返還請求を認めなかった。したがって、本問の場合に、特約すること自体は問題はないと考えられる。 (4)について (5)について |
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(1) | 質問1.について 問題はない。 |
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| (2) | 質問2.について 据え置き期間や返還期間が妥当であれば、問題はない。 |
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| (3) | 質問3.について 据え置き期間が妥当であれば、特約すること自体は問題はない。 |
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| (4) | 質問4.について 違約金（償却）の額（パーセント）が妥当であれば、問題はない。 |
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| (5) | 質問5.について 償却額（パーセント）が妥当であれば、問題はない。 |
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監修者のコメント |
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| 保証金の据え置き、分割返還、中途解約時の違約金の定めなどビルの保証金に関する特約の有効性に関しては、ケースごとに判断をせざるを得ない。似たような争点でも裁判の結論が異なるものもある。 しかし、本件の質問にある特約をすること自体はでき、その内容が不当・不公平なケースでは無効とされるが、一律の基準があるわけではない。 |
