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売買事例 0809-B-0079掲載日：2008年9月
「底地」の売買契約書のつくり方
「底地」の売買契約は、通常の土地売買契約と同じだという人がいるが、本当か。
異なる点があるとすれば、それはどのような点か。
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事実関係 |
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当社は、今回初めて、投資用「底地」の用地取得を行う。取得の当事者は当社で、一定の用地取得完了後、依頼者に土地を引渡すのであるが、用地取得の際の土地所有者との底地の売買契約書の定め方がよくわからない。 |
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質問 |
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1． | 「底地」の売買は、通常の土地所有権の売買と同じだと言われているが、そのように考えてもよいのか。何か異なる点はないのか。 |
| 2． | 売買契約書の中に、通常の土地売買の場合と異なる条項を定めておく必要があれば、その条項がどのようなものかを知りたい。 | |
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回答 | |||||||||||||||
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参考判例 | |
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| ○ | 賃貸不動産の所有者に変更があった場合、賃借人・新所有者間に、従来の賃貸借関係がそのまま移転・存続する（通説・判例。大判昭和6年5月29日新聞329号18頁等）。 | |
| ○ | 右の所有者の変更には、賃借人の承諾を要しない（通説・最判昭和46年4月23日民集25巻3号388頁）が、新賃貸人の権利を主張するには、所有権の取得登記を備える必要がある（通説・判例。大判昭和8年5月9日民集12巻1123頁、最判昭和49年3月19日民集28巻2号325頁）。 | |
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監修者のコメント |
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底地の売買における契約書に設けておくべき契約条項は、【回答】のとおりであるが、買主が貸主たる地位を承継するのは、法律上の当然の効果であって、特約に基づくものではない。そして、貸主たる地位を承継するという意味は、売主が締結していた借地契約の内容をそのまま引き継がなければならないということである。このことを理解せず、貸主の地位になったのだから、従前とは異なる条件の新たな契約を結ぶことを権利として主張できると考える人がいる。契約内容改訂の協議の申入れ自体はもちろんできるが、賃借人はこれに応ずる法的義務はない。賃貸人の変更は、賃貸人の義務の移転を伴い「債務引受」の要素を含むにもかかわらず、上記【参考判例】にあるように、最高裁が賃借人の承諾を要しないとしているのは、そのことを前提にしているからである。 |
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