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売買事例 0803-B-0059掲載日：2008年3月
業者が売主の場合の売主からの解除防止のためのペナルティの加重
業者が売主で、業者以外の者が買主となる売買契約において、売主からの契約解除を防止するために、売主に対しペナルティの加重をすることは、解約手付との関係で、業法上問題となることはないか。
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事実関係 |
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業者が売主で、一般の法人が買主となる不動産取引を媒介するが、買主の希望により、売主からのキャンセルを防止するために、売主が契約を解除するときは、手付金の倍返しのほかに、手付金と同額の違約金を支払うことを約定したいと考えている。 |
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質問 |
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| このような変則的な売買契約を締結しても、業法第39条の解約手付性との関係で、業法上問題となることはないか。 | |
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回答 | |||
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参照条文 | ||||||||||||
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監修者のコメント |
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| 宅建業法第39条第2項は、【回答】にように、宅建業者が売主として、宅建業者以外の者が買主となる売買における手付金の性格について、たとえその手付金が証約手付あるいは違約手付と合意されたとしても、併せて解約手付の性格を強行法的に付与し、買主からの手付放棄、売主からの手付倍返しによる解除を保証したものである。そして、本来契約自由の原則により、手付金の額も民法上は自由に決められる筈であるが、代金の2割を超えるとなると、買主は実質にそれを放棄して解除することにかなりの制約を受けてしまうため上限の規制をした。 しかし、同条は第３項において「買主に不利」な特約のみを無効としたので、反対に「売主に不利」なものは有効であって、たとえば売主からの手付解除は手付金の3倍、4倍の額を返還しなければならないという特約も有効である。 |
