建築条件付土地売買契約における報酬請求権 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター）

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売買事例　0711-B-0045掲載日：2007年11月
建築条件付土地売買契約における報酬請求権

建築条件付土地売買契約の場合の報酬請求は、買主との間では、条件成就後（建築工事請負契約締結後）になるが、土地の売主である宅建業者に対しては、売買契約締結時に請求できるか。請負業者に対する建築工事についての報酬請求もできるか。

	事実関係

	われわれ媒介業者は、建築条件付土地売買契約の媒介を行うことがあるが、その停止条件となっている建築工事請負契約の締結までかなり時間がかかるので、その間は買主に対する報酬請求ができない。

質問

1.	建築工事請負契約は、通常、当事者間で話し合う建築プラン等の内容が、具体的にどのようになったときに締結されるのか。

2.	土地の売主が宅建業者の場合には、売買契約の締結時に、土地部分の媒介報酬を請求しても、業法上問題ないと思うが、どうか。

　建築工事請負契約締結時に、請負業者から工事金額の何パーセントかの媒介報酬を受領しても、業法上問題ないと思うが、どうか。

回答

（1）	質問1．について
	通常は、設計の内容や内外装・設備等の仕様が、具体的な設計図や仕様書として作成されたときに締結される（民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款に基づく工事契約書による。）。

（2）	質問2．について
	宅建業者間すなわち商人間の取引においては、合理的な判断ができるので、媒介契約を締結する際に、「契約締結時に予定報酬相当額の前払をする」旨の特約をすれば、請求はできるが、土地売買契約書に定められた期限内に建築工事請負契約が締結されなかったときは、その全額を返還しなければならない。

（3）	質問3．について
	工事請負契約に対する報酬については、宅建業法の適用外なので、当事者が自由に定めることができるが、媒介業者は、工事の請負契約そのものを媒介しているわけではないので、媒介報酬というかたちでの請求は難しいと考えられる。あくまでも顧客紹介の範囲内で決める問題であろう。

理由

（1）

について

　建築工事は、通常、どのような建築物を、どのような材料で、どのように建てるかということを、設計図と仕様書で表わし、それをもとに請負契約を締結し行っていく。そのために、設計事務所や建材業者、設備業者等の専門業者が関与するのであるが、それらの専門的な工事の内容を契約書に表わす場合に、その内容が業者によってまちまちであったりすると、工事をする業者の方も困るが、何よりも工事の発注者に不測の損害を与えることにもなりかねない。そこで、通常の工事の場合には、関係する業界７団体が統一した工事契約書と約款（民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款）をつくり、それに基づいて契約が行われているのが現状である。

因みに、その関係７団体とは、次の団体のことである。

社団法人	日本建築学会
同	日本建築協会
同	日本建築家協会
同	全国建設業協会
同	建築業協会
同	日本建築士会連合会
同	日本建築士事務所協会連合会

（2）

について

　報酬の受領時期については、業法上法定されているわけではないので、契約が有効に成立している限り、いつ請求・受領しても、業法上問題になることはない。^（注1）
　しかし、本件の契約は、停止条件付の売買契約であるから、条件が成就されていない以上、媒介業者にはまだ報酬請求権が発生していないと^（注2）の考え方が有力である。にもかかわらず、報酬相当額の請求をするというのであるから、少なくとも、その支払いが、当事者間で予定されている報酬相当額の前払である旨が媒介契約上に定められていることが必要である。

（注1）	業法上は以上のとおりであるが、標準媒介契約約款の上では、法第37条の書面交付の後でなければ、報酬は受領することはできないとされている（専任・専属専任約款第9条第1項、一般約款第10条第1項）。

（注）	停止条件付売買契約の場合は、その条件が成就したとき（中略）報酬が請求できると解すべきであり、このことは、専任・専属専任および一般媒介契約約款の各8条1項ただし書にも規定されている（改訂版・詳解宅地建物取引業法第５章業務447頁・条件付売買契約−明石三郎（大成出版社））。

（3）	について
	（略）

	監修者のコメント

　建築条件付土地売買契約の媒介をした業者が、あらかじめ具体的な約定をしないで、土地の売買価額と建物の請負代金を合算した額に3%プラス6万円を当然のごとく請求する例が、たまに見られるが、建物は売買でないので、宅建業法46条に違反することになるであろう。
　請負契約に関する仲介業者の立場を、土地売買契約の締結に当たって明確にしておくべきである。