固定資産税の分担起算日を定めなかった場合の対応 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター）

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売買事例　0709-B-0033掲載日：2007年9月
固定資産税の分担起算日を定めなかった場合の対応

不動産の売買契約において、当事者間で固定資産税の納付分担の起算日を定めなかった場合、翌年の1月1日から3月31日までの固定資産税は誰が負担すべきか。

	事実関係

(1)	平成19年3月、当社の媒介で土地売買契約が成立し、同年7月に決済・引渡しを完了した。　ところが、この契約で、売主・買主間の固定資産税の納付分担について、単に物件の引渡しの日をもって区分すると定めただけで、起算日についての定めをしなかった。

(2)

　買主は、固定資産税については、課税期間が賦課期日と同じ1月1日から12月31日までと考えており、物件の引渡しを受けた７月以降12月までの分は負担するが、翌年の1月1日から3月31日までの分（第4期分）は負担できないと主張し、売主は、第4期分の税分担も当然買主がすべきだと主張し、両者の言い分は平行線をたどっている。

	質問

1.	両者の言い分はどちらが正しいか。

このような場合、媒介業者としてはどのように対応したらよいか。

回答

結論

(1)	質問1．について　どちらが正しいとは、一概には言えない。

(2)	質問2．について　当事者間においては、第4期分について折半して負担するのが妥当な解決だと考えられるが、一方この紛争の原因を作ったのはほかならぬ媒介業者であるから、媒介業者も応分の負担をする覚悟で、当事者を話し合いに導く必要があろう。

理由

(1)

　日常の不動産取引において、固定資産税については、賦課期日（毎年1月1日）時点における所有者が、その年の4月1日から始まる年度分の納税義務者となる（地方税法第343条、第359条）ので、売主・買主間において、その固定資産税の実質的な内部負担割合を引渡しの日等をもって区分し、売主が納付すべき税額の一部を買主が負担するようにしていることが多い。

(2)

　ところが、その課税期間（どの期間所有していることに対して課税するのかという問題）については、法は明確な規定を置いていないため、たとえば、課税期間を歴年（1月1日から12月31日）と考えるか、会計年度（4月1日から3月31日）と考えるかによって、売主・買主間の税負担額が異なってくる。

(3)	この点について、税務当局は、その実質的な負担区分はあくまでも私契約上の問題として処理すべきものと考えており、また、不動産取引の慣行としても、首都圏においてその課税期間を1月1日からとし、関西圏においては4月1日からとしているなどという傾向はあるとはいえ、必ずしもそれが慣習として統一的に行われているわけでもない。　したがって、本件の場合に、両者の言い分の一方のみが正しいとか、妥当であるといった判断はできないものと考える。

参照条文

○

地方税法第343条（固定資産税の納税義務者等）

(1)	固定資産税は、固定資産の所有者（中略）に課する。

(2)	前項の所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者（中略）として登記又は登録されている者をいう。

	（以下（略））

(3) 〜 (9) （略）

○	地方税法第359条（固定資産税の賦課期日）
	固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の1月1日とする。

	監修者のコメント

　固定資産税、都市計画税などの公租・公課の分担については、「引渡日の前日までの分を売主が、引渡日以降の分を買主が、それぞれ負担する。」との条項を明定すれば、それで十分だと考えている向きが意外に多い。納付分担の起算日をいつにするかは、法律に決まっているわけではなく、当事者間の合意で決めるべきものであるから、これを売買契約書中で定めなかったのが、媒介業者のウッカリによるものであれば、媒介契約上の善管注意義務違反を問われても仕方がないであろう。