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売買事例 1410-B-0186掲載日：2014年10月
分譲地内での建築に伴う位置指定道路の掘削承諾料の要否
当社が以前に媒介した分譲地の購入者から、「家を建てるにあたり、分譲主から、私道（分譲地内に開設された分譲主名義の位置指定道路）の掘削承諾料を支払ってもらいたいと言われている」というクレームが付いた。
分譲当時、当社は分譲主から何も聞いていなかったので、私道の掘削承諾料の件は購入者に説明をしていなかったが、宅建業法上問題あるか。そもそも分譲地の購入者には、私道の掘削承諾料を支払う義務があるのか。
事実関係
当社は今、当社が以前に売買の媒介をした分譲地内の土地の建築のことで、購入者から苦情を受けている。
その土地は、もともと隣地の地主が所有していたものを地元の分譲業者（個人業者）が取得し、下図のような位置指定道路を取り付けて分譲したものであるが、その位置指定道路の名義が今もその分譲業者の個人名義のままになっているため、分譲業者の相続人（後継事業主）が、「家を建てるのであれば、道路の掘削承諾を取り付けてもらいたい」ということで、何がしかの承諾料を支払うよう求めてきたというのである。
なお、すでに家を建てている他の購入者の話では、道路については、今までに先代の分譲主からは何の請求もなかったということであるが、現在の後継事業主との間では、道路の補修等の問題でもめごとがあるとのことである。
質 問
| 1. | 当社は、分譲時に分譲主から何らの説明も受けていなかったので、その購入者に対し、家を建てる際に私道の掘削承諾料が必要になる旨の説明をしなかったが、宅建業法上問題があるか。もしあるとすれば、それはどのような点か。 | |
| 2. | そもそも本件の分譲地の購入者には、私道の掘削承諾料を支払う義務があるか。 | |
| 3. | このようなトラブルを避けるためには、どのような分譲方法をとるべきであったといえるか。 |
回答
| 1． | 結 論 | |
| ⑴ | 質問1.について ― 私道の所有名義を分譲主名義にしたままで媒介する以上、通行や掘削等の承諾の要否や承諾料の有無等についての事前の確認・説明のほか、少なくとも私道の維持管理の問題について、購入者間あるいは購入者と分譲主との間で何らかの取り決めをしてもらったうえで、売買の媒介をすべきであったといえよう。その意味で、媒介業者としての調査・説明義務が十分果たされたとはいえない。 | |
| ⑵ | 質問2.について ― 支払う義務はないと解される。ただ、現在起きている道路の補修等の問題で、現在の事業主と他の購入者との間で何らかの取り決めをするのであれば、本件の購入者もその中に入り、本件の承諾料の問題も一緒に解決したらよいであろう。 | |
| ⑶ | 質問3.について ― 当初の分譲主が隣接地の追加分譲などを計画していなければ、本件の位置指定道路の所有権を分譲主に残さないで、隣接地主を交えた購入者全員との分有あるいは共有にするなどして、今後の道路の維持管理を実際に道路を使う人達が行っていくという方法をとることが適当であったといえよう。 |
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| 2． | 理 由 | |
| ⑴ | について （略） |
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| ⑵ | について 他人の私道に水道管やガス管、下水道管などを敷設できるかという問題については、過去に多くの裁判例があり、その中の代表的なものとして、分譲地の場合には土地分譲の際に、分譲主と購入者との間でそれらの導排水管の敷設・使用を目的とする黙示の地役権が設定されたものとしている裁判例があるが（横浜地判昭和62年８月10日公刊物未登載）、そのほかにも袋地の土地の位置指定道路で、その建物が違法建築物であった場合においても、民法第209条、第211条、第220条、下水道法第11条の趣旨に照らし、下水道管の敷設工事の承諾請求等を認めたものもある（福岡高判平成３年１月30日判時1399号57頁）。 したがって、本件の分譲地の場合には、当初の分譲主との間の土地売買契約において、その私道の掘削承諾を有償とする合意も事実もないので、無償の地役権が設定されたものとみるのが妥当と解される。 |
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| ⑶ | について （略） |
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参照条文
| ○ | 民法第209条（隣地の使用請求） | ||
| ① | 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。 | ||
| ② | 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。 | ||
| ○ | 民法第211条（公道に至るための他の土地の通行権） | ||
| ① | 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。 | ||
| ② | 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。 | ||
| ○ | 民法第220条（排水のための低地の通水） | ||
| 高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、又は自家用若しくは農工業用の余水を排出するため、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることができる。この場合においては、低地のために損害が最も少ない場所及び方法を選ばなければならない。 | |||
| ○ | 下水道法第11条（排水に関する受忍義務等） | ||
| ① | 前条第１項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとって最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。 | ||
| ② | 前項の規定により他人の排水設備を使用する者は、その利益を受ける割合に応じて、その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならない。 | ||
| ③ | 第１項の規定により他人の土地に排水設備を設置することができる者又は前条第２項の規定により当該排水設備の維持をしなければならない者は、当該排水設備の設置、改築若しくは修繕又は維持をするためやむを得ない必要があるときは、他人の土地を使用することができる。この場合においては、あらかじめその旨を当該土地の占有者に告げなければならない。 | ||
| ④ | 前項の規定により他人の土地を使用した者は、当該使用により他人に損失を与えた場合においては、その者に対し、通常生ずべき損失を補償しなければならない。 | ||
監修者のコメント
本件の他の購入者には、道路について今まで分譲主から何の請求もなかったというのが事実であれば、先代は分譲主の立場を斟酌し、買主から掘削承諾料などを取らないこととしたものと思われる。まったくの第三者の私道を他人が通行する場合と経緯が異なるので、それが通常である。ということは、先代の分譲主と購入者との間には、分譲主が所有権を留保した私道について、掘削や通行などの利用は無償とする旨の黙示の合意があるとみるのが妥当と思われる。そして、後継の事業主は、相続によって先代の地位を引き継ぐのであるから、自分の代になったからといって、新たな要求はできないと考えるべきである。私道の利用関係については、その所有者または利用者に相続が発生し、いわゆる代が替わると本件のようなトラブルがしばしば生ずる。したがって、分譲に関与する媒介業者は、回答のような手当てをしておくことが必要である。
