借地権付建物の売買の媒介報酬 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター）

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売買事例　0704-B-0011掲載日：2007年4月
借地権付建物の売買の媒介報酬

借地権付建物の売買の媒介報酬として、建物分とは別に、借地権譲渡の対価に対し3%の手数料を受領することができるか。

	事実関係


	当社は借地権付建物の売買の媒介をするが、借地権（賃借権）の譲渡について地主の承諾をもらうのにかなりの時間がかかった。ついては、その分の報酬として、依頼者（借地権者）から、建物分とは別に何がしかの手数料をもらいたいと考えている。

	質問


	1．	本件借地権付建物の媒介報酬として、建物部分のほか、借地権の対価の３％をもらいたいと思っているが、業法上問題ないか。

	2．	（業法上の問題がないとした場合）この借地権譲渡の対価に対する3%の報酬というのは、何を根拠にもらうことができるのか。

	回答


	1．結論

	(1)	質問 1．について問題はない。

	(2)	質問2．について商法第512条を根拠に受領することができる。

	2．理由

		(1)について借地権は不動産そのものではなく、不動産を利用する権利（本件の場合は賃借権）である。したがって、本件借地権付建物の売買において、建物と借地権を分離して、それぞれに不動産の売買に準じた報酬を受領することは何ら問題はない。ただし、借地権の譲渡に対する報酬（特にその額）については、あくまでも当事者の合意で定めるものであって、その報酬の額を定めるために、国土交通省告示（報酬告示）があるのではないということだけは誤解のないようにしなければならない。

		(2)について商法第512条は、「商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、相当な報酬を請求することができる。」と定めている。そして、この商法第512条の趣旨は、仮に依頼者からの明示的な委託がなくても、その者のためにする意思、すなわち事実上の利益を帰する意思をもってすれば、報酬を請求することができると解されており、昭和43年４月２日の最高裁判所の判決では、人づてに依頼者に接触し、その媒介活動の結果、取引が成立した事案について、「黙示の媒介契約」の成立が認められるとして、媒介業者の報酬請求権を認めた。したがって、媒介業者としては、「依頼者からの委託により、または同人のためにする意思をもって、媒介をしたものでない場合には、本条による報酬請求権を取得しない」（最判昭和44年6月26日民集23巻7号1264頁）ということを、まず確認しておく必要がある。