不動産流通推進センター

事実関係

　当社は、従業員の社宅用に賃貸マンションを借り上げているが、このたびペット飼育禁止特約のある賃貸マンションで、入居者が猫を飼ったため、建物の明渡しに際し、貸主が、入居者の契約違反を理由に、違約金を含めた原状回復工事費用として、畳、襖の交換のほか、床（フローリング）、壁クロスの全面張り替えとハウスクリーニング費用の支払いを請求してきた。
　なお、本件の建物は、入居時には畳の表替えと襖の張り替えはしてあったが、その他の箇所はハウスクリーニングがしてあっただけであり、当社はそれに対し敷金として家賃の２か月分（20万円）を差し入れているが、今回貸主が請求してきた原状回復のための工事費用が90万円のため、70万円もの追加費用が発生する。

質問

• 　賃貸借契約書には、ペットの飼育禁止の特約はあるが、借主がこれに違反した場合の違約金の定めはない。このような場合にも、貸主は借主に対し違約金の支払いを請求することができるのか。
• 　もし違約金の支払いの請求ができないとした場合、貸主は借主に対しどのようなペナルティの支払いを請求することができるのか。それは具体的にはどのような額になるのか。
  　なお、本件の契約においては、ペット飼育に関する違約金の定めはもとより、いわゆる原状回復特約と称する特約は一切定めていないし、実際の建物の使い方にしても、多少の猫のにおいは残っているとしても、爪によるひっかきキズやフン・尿のシミやにおいはほとんどないといってよい程である。にもかかわらず、貸主は自分がアレルギー体質だからと言って、床や壁の全面張り替え費用まで請求してきている。
• 　当社は、貸主が訴訟で原状回復費用の90万円を請求してきた場合、応訴も辞さないつもりでいるが、この契約においては、物件が地方にあるため、その物件の所在地を管轄する地方の裁判所を合意管轄裁判所としている。このような場合、今回のような貸主の不当な請求に対しても、当社はその地方の裁判所で訴訟をしなければならないのか。なお、貸主はその物件の所在地を住所地としている。

回答

参照条文

監修者のコメント

　違約金は、その定めがない限り、その請求はできないことは当然であり、債務不履行の一般原則によることとなる。すなわち、本ケースでは、借主のペット飼育による原状回復費用の増加額が貸主の損害ということになり、そのことは貸主が立証（証明）しなければならない。
　ただ、本件で借主がペットを飼育していることを貸主が知りながら、そのまま放置し、いよいよ契約が終了した時に違約を初めて主張するという場合は、貸主の主張が、信義則又は権利の濫用の法理によって、一部が認められない可能性がある。
　なお裁判管轄の合意については、合意した裁判所しか認めない「専属的管轄合意」と法律上認められている管轄にプラスしてその合意した裁判所でもよいという「付加的管轄合意」があり、契約の解釈として、そのどちらであるかを決定しなければならない。