不動産流通推進センター

事実関係

　当社は賃貸の媒介業者であるが、居住用の建物賃貸借契約の借主の中には、賃料の支払いなどの効力の発生を将来の日とするいわゆる始期付の建物賃貸借契約が成立したあとに、その賃貸借契約を始期の到来前にキャンセルする者がいる。そのような場合、それまでに貸主が受け取っている金銭をどのように処理したらよいか、よくわからなくなる。
　その理由として、貸主にとっては、始期付の契約であっても、契約はすでに成立しているわけであるから、これがキャンセルされた以上、何がしかの損害が発生するであろうし、他方、借主にとっては、賃貸借契約が始期付の契約であることから、始期の到来前はまだ契約の効力が生じていないので、その契約の効力としての損害賠償請求というのは貸主はできないのではないかと考えられるからである。そうなると、媒介業者としては、何を根拠に、どのようにこの種のトラブルを解決したらよいかわからなくなる。

質問

• 　そもそも、始期付の賃貸借契約において、その始期の到来前に契約をキャンセルすることはできるのか。
• 　本件のキャンセルに基づく損害賠償請求ということになると、本件の場合はすでに契約が成立しているので、いかに契約の効力が生じていないとはいえ、借主の債務不履行（＝成立している契約を履行しないという債務不履行）にはなると思うが、どうか。もしそうであれば、貸主は、実際に被った損害について、民法第415条の規定に基づいて借主に賠償請求をすることができると思うが、どうか。
• 　始期付の賃貸借契約で、始期が到来していないために契約の効力がまだ生じていないということは、たとえば契約の始期として定めた賃料の支払い時期がまだ到来していないために、賃料の不払い等の債務不履行に基づく損害賠償請求や契約の解除、あるいは約定に基づく1か月前の解約の申入れなどの契約上の効力がまだ生じていないということであると思うが、そのとおりの理解でよいか。
• 　上記【質問】2.に関連し、貸主が、その実損についての損害賠償請求をすることができるとした場合、その実損額というのはどのように算定するのか。敷金や礼金の扱いはどのようになるのか。

回答

参照条文

監修者のコメント

　純粋の「始期付」であれば、契約は成立するが、契約の効力がその始期に初めて生ずるものである。しかし、これに似ているが世上しばしばあるのが、契約の成立と同時に効力が生ずるが、入居が将来の日であるにすぎないというものである。ただ、いずれの場合でも契約が一旦成立している以上、特約がなければ、一方的にキャンセルすることはできず、それを強行した場合は回答のとおり、債務不履行であり、損害賠償の問題となる。
　こういう紛争を防止するためには、始期到来前の解約について違約金を約定しておくことが望ましい。