不動産流通推進センター

事実関係

　当社は媒介業者であるが、最近当社では土地の売買の際の境界をめぐるトラブルが多発している。
　一番多いトラブルは、営業マンが、境界の明示義務が売主にあるということから、事前の境界確認を十分行わず、決済前の境界明示の段階になって、あわてて界標の確認に入るというケースである。そのため、界標が抜かれていたり、塀の下に埋れていたり、あるいは最初から入っていなかったというような場合には、決済を延期したり、最悪の場合は売主の違約というようなトラブルに発展してしまう。

質問

• 　営業マンは、境界明示の義務は売主にあるのだから、媒介業者が境界を明示することができなかったとしても、その責任は売主にあり、媒介業者にはないと主張するが、この主張は正しいか。そもそも、境界の明示に関し、媒介業者はどこまで責任を負うのか。
• 　営業マンが境界確認をした際、界標が入っていなかったときは、その境界確定のために、隣地所有者の立会いは絶対条件か。実測売買と公簿売買で、対応に違いはあるか。
• 　売主が買主に対し確定測量図を交付すると特約していた場合、隣地所有者が、①境界の立会いを拒否したとき、②立会いはしたが（境界の確認はしたが）、測量図への立会印の押印を拒否したときは、媒介業者としてどのように対応したらよいか。
• 　前記3.の場合、①のケースのときは契約の解除原因になるか。②のケースのときはどうか。
• 　そもそも確定測量図には、隣地所有者の立会印の押印が絶対条件か。

回答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　土地の買主にとって、その土地の境界がどうなっているかは、重大な関心事であって、境界明示は売主に任せればよい、というものではない。
　境界明示に関して、しばしば紛争になるのが、契約書に売主の義務として「隣地所有者の立会いの下に境界を明示する」とか「隣地所有者の立会い印を押捺した測量図を交付する」との約定がある場合に、隣地所有者との関係は、これからだということで、結局隣地所有者が立会いを拒否し、約束を実現できないケースである。隣地所有者の承諾を事前に取っている場合はともかく、そうでない限り、そのような条項は設けないほうがよい。