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売買事例 1112-B-0145掲載日：2011年12月
商業ビルの媒介における調査時間がない場合の重要事項説明の方法
中古の商業ビルの売買を媒介するが、売主・買主とも取引を急ぐため、重要事項説明をするための十分な調査時間がとれない。ついては、どのような対応をとれば、後日問題が生じないような媒介ができるか。
事実関係
当社は中古の商業ビルの売買を、現状有姿で媒介する。ところが、売主・買主とも取引を急ぐため、当社としては重要事項として説明すべきビルの現状を十分把握できず、説明もできない。
質問
このような場合、媒介業者としてどのような対応をとれば、後日問題が生じないように媒介することができるか。
回答
宅建業法第35条に定められている法定の重要事項については説明を省略することはできないが、それ以外の機械設備等のメンテナンス情報については、ひとつの方法として、買主に対し、設備状況についての説明受領のための「代理人」としてメンテナンス関係の技術者を立ててもらい、そのうえで売主に対しても、説明のためのメンテナンス関係の技術者を売主の「代理人」として立ててもらい、それぞれの代理人によって機械設備の現状と今後のメンテナンスについての説明・報告をしてもらうことで、双方が納得のうえ売買契約を締結するという方法が考えられる。
その場合、それぞれの代理人が作成した説明書・報告書等にも媒介業者（取引主任者）が立会人として記名押印をし、それを重要事項説明書に添付したうえで「告知書」として説明をするという対応をとることが適当であろう。
なお、売買契約書の作成にあたっては、特約事項として、当事者の都合によりやむを得ずそれぞれの代理人が作成した説明書・報告書等による「告知事項」の説明が行われたことを記載し、その内容や方法について事後互いに、また媒介業者に対しても異議・苦情を申し出ないことを確約し合う文言を定めておくことも必要であろう。
参照条文
| ○ | 宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等） | |
| ① | 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。 | |
| 一～十四（略） | ||
| ② | ～④（略） | |
| ⑤ | 第１項から第３項までの書面の交付に当たっては、取引主任者は、当該書面に記名押印しなければならない。 |
監修者のコメント
重要事項説明は、取引の当事者がたとえ納得しても省略できない宅建業法上の義務である。売買における買主が重要事項説明あるいは説明書の交付を受けなくてもよいと了解して契約を締結した場合、後日そのことを理由に媒介業者に民事上の責任追及はできない可能性は高いが、宅建業法の観点からは同法35条違反になる。
