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賃貸事例 0810-R-0049掲載日：2008年10月
店舗の経営委託と無断転貸
店舗の借主が、貸主に無断で経営者を変えて営業する行為は、無断転貸になるか。無断転貸になるとした場合、貸主は、転借人に対しどのような請求ができるか。
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事実関係 |
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当社が媒介した店舗の借主が、貸主に無断で経営者を変えて営業を行っている。そこで、その事情を借主に聞いたところ、「自分は、経営を委託しているだけであって、店舗の看板（屋号）も変えていないし、経営の主体は自分であるので、転貸ではない」と言っている。 当社は、この物件の管理もしているので、どのように対応したらよいのか迷っている。 |
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質問 |
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（1） | このような経営方式は、転貸にならないのか。 |
| （2） | そもそも、無断転貸の場合の転貸借契約というのは有効なのか。無断転貸の場合、賃貸人は転借人に対し、どのような請求ができるのか。 | |
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回答 |
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参照条文 | |
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| ○ 民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限） | ||
| （1） | 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。 | |
| （2） | 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物を使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。 | |
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監修者のコメント |
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| 「経営委託」という形態は、その多くが無断転貸を隠ぺいするために考えられたものであることは、現実の実態からみて否定できない事実である。 具体的なケースにおいて、外形的な事象は無視して、その実質的な内容はどうかという観点で判断しなければならない。 各種の要素を検討しながら判断しなければならないが、結局は「実質的な経営主体」は誰かを判断・確定することによって結論が導かれる。少なくとも、営業名義とか、屋号、営業店舗の変更の有無とか、賃料の支払い名義が誰になったのか、などという点のみで判断できるものではない。 |
