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賃貸事例 0709-R-0016掲載日：2007年9月
更新料に関する諸問題とその対応
更新料の支払特約のある建物賃貸借契約で、借主が更新時に特約の無効を主張し更新契約が締結されなかった場合、契約はどうなるか。貸主はその後も更新料の請求ができるのか。
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事実関係 |
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| 当社は賃貸の媒介を中心に行っている媒介業者であるが、2年前に当社で媒介した建物賃貸借契約の借主が、契約の更新に際し、更新料の支払特約は借地借家法第30条の規定により無効だから支払わないと言ってきたため、更新契約の締結ができなくなってしまった。 なお、契約書の特約欄には、「本契約の更新にあたっては、借主は賃料の1か月分相当額の更新料を貸主に支払わなければならない。」と定められている。 |
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質問 | |||||||||||||||||||||
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回答 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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監修者のコメント |
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| 平成4年8月施行の借地借家法の立法過程で、更新料について明定化することも検討されたが、更新料の授受の慣行は全国的なものではないこと、更新料の額は当事者間の諸事情を総合判断して決められるので、法律による画一的規制になじまないこと、契約更新を保障する借地法、借家法の観点からみて、積極、消極いずれかの見解に一方的に与することはできないことなどの理由で立法化は見送られ、従来どおり解釈に委ねられることになった。 更新料の問題は、いくつかあるが、最も大きな問題は、その支払特約が合意更新のみならず、法定更新の場合にも有効として適用があるかという点である。【回答】にあるように裁判例は分かれているが、【回答】欄に掲げられている裁判例以外でも、近時は更新料支払特約は法定更新の場合には適用されない（合意の効力がない）という裁判例が目立つ。そのように解さないと、更新拒絶には正当事由が必要として更新を保障する借地借家法の趣旨が没却されるからであるが、さらにその根底には、そもそも更新料とは何なのかという、その法的性格についての考え方の相違がある。 いずれにせよ、裁判例が分かれている以上、更新料をもらう貸主の立場に立てば、必ず新たな更新後の契約書を作成し、合意更新をし、法定更新を避けることである。 |
