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売買事例 0805-B-0067掲載日：2008年5月
一般の個人が行う「建築条件付土地売買」の媒介の是非
一般の個人が行う「建築条件付土地売買」の媒介を行っても、法的に問題ないか。
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一般の個人が土地の売主となり、その知人の建築業者が建物の建築を請負う条件で、土地の売買を行う。
なお、この建築条件付の土地売買は、１回限りの売買である。 |
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当社は、上記のようなかたちの「建築条件付土地売買」の媒介を行うが、法的に問題になるようなことはないか。 |
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回答 |
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| 1． |
結論 |
| 売主が買主に対し、特別に不利になるような条件を付けて売却しない限り、問題になるようなことはないと考えられる。 |
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| 2． |
理由 |
| （1） |
かつて、建築条件付の土地売買が問題とされたのは、「事業者」である宅地建物取引業者が、その土地の売主として、建築条件を付けて販売する行為が、独占禁止法（正式には、「私的独占の禁止及び公正取引の確保に関する法律」＝以下「独禁法」という。）第19条で禁止されている「不公正な取引方法」（「抱き合わせ販売」）に該当するおそれがあるとされていたからである（昭和57年６月18日公正取引委員会告示第15号）。
したがって、本件の場合には、土地の売主が一般の「個人」であることからも、（「事業者」ではないので）少なくとも売主については、独禁法上の問題はないと考えてよい。 |
| （2） |
次に検討を要する問題としては、売主自身に独禁法上の問題がないとしても、独禁法上「不公正な取引方法」として禁止されている「抱き合わせ販売」に該当するおそれがある取引について、媒介業者がそれを承知のうえで媒介するという行為が、宅建業法上の問題になることはないかという点である。 |
| （3） |
この点については、（一般の「個人」である）売主が独禁法上禁止されている「抱き合わせ販売」を行うことが、社会通念上も許されない「無効」な行為であるかという視点と、そのような行為を承知のうえで、媒介する宅地建物取引業者の行為が、宅地建物取引業法第31条に定められている業務処理の原則に反するかどうかという２つの視点で検討する必要がある。 |
| （4） |
しかし、そのいずれの問題についても、独禁法上の考え方が、建築条件付の販売「それ自体が直ちに独占禁止法上問題となるものではなく、当該宅地建物取引業者の市場における地位、宅地建物の需給の状況等を踏まえて、公正な競争を阻害するおそれがあるかどうかで判断されるものである。」（平成15年３月18日付不動産公正取引協議会連合会からの照会に対する公正取引委員会からの回答）とされていることからも、本件のような一般の「個人」がいかに「抱き合わせ販売」を行ったとしても、公正な競争が阻害されるとは考えられず、したがって、本件の場合においては、当事者間において、買主に特別に不利な条件を付けるなどの特別な事情がない限り、それらの行為を公序良俗に反するものとして「無効」にしたり、信義に反する行為として業法上の業務処理の原則に反するというようなことはないと考えられる。 |
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参照条文 |
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| ○ |
不動産の表示に関する公正競争規約第4条第6項第1号
建築条件付土地 自己の所有する土地を販売するにあたり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者（建設業者）との間に、当該土地に建築する建物について一定期間に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地をいう（建築請負契約の相手方となる者を制限しない場合を含む。）。 |
| ○ |
独占禁止法第19条（不公正な取引方法の禁止）
事業者は、不公正な取引方法を用いてはならない。 |
| ○ |
不公正な取引方法（昭和57年６月18日公正取引委員会告示第15号）
10（抱き合わせ販売等）
相手方に対し、不当に、商品又は役務の供給に併せて他の商品又は役務を自己又は自己の指定する事業者から購入させ、その他自己又は自己の指定する事業者と取引するよう強制すること。 |
| ○ |
民法第90条（公序良俗）
公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。 |
| ○ |
（1） |
宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない。 |
| （2） |
（略）
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| 本ケースは、売主、買主間の問題としては契約自由の原則の範囲内の問題であるが、買主となろうとする者にとっては、重大な拘束を受けることであるので、媒介業者としては、広告その他の物件情報の中に「建築条件付き」であることが分かるようにしておく必要がある。契約締結の直前の重要事項説明段階で初めて説明するなどということは避けなければならない。 |
