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賃貸事例 0809-R-0046掲載日：2008年9月
抵当権の登記がなされていない物件のサブリースによる転貸と民法395条との関係
サブリース契約が抵当権の登記がなされていない間に締結された。その後、サブリース契約に基づくエンドユーザーとの転貸借契約が、抵当権の登記がなされた後に締結された場合、民法395条の「6か月間の明渡し猶予」の規定の適用について重要事項説明をする必要があるか。
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事実関係 |
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当社は、賃貸の媒介業者であるが、あるオーナー（A）が所有している賃貸マンションをデベロッパー（B）がサブリースし、これをエンドユーザー（C）に転貸する。 この物件には、現在抵当権の登記はなされていないが、いずれは登記されることもあるとオーナーは言っている。 |
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質問 |
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このようなケースの場合、抵当権の登記がなされていない間に転貸するときは、民法第395条に定める競売がなされたときの「6か月間の明渡し猶予」の規定についての重要事項説明はしなくてもよいか。抵当権の登記がなされたあとに転貸借契約を締結するときは、どうか。 |
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回答 |
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参照条文 |
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| ○ 民法第395条 | |
| 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（中略）は、その建物の競売における買受人の買受の時から６か月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。 一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者 （以下略） |
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| ○ 借地借家法第31条 | |
| （1）建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。 （2）（3）（略） |
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監修者のコメント |
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| 平成16年4月1日の民法改正により、競売手続の円滑化のため、抵当権との関係における「短期賃貸借保護の制度」が廃止された。これに伴い、抵当権と賃借権の関係は大幅に改正されたので、注意が必要である。 |
