不動産流通推進センター

　認められる可能性は5分5分であると考えられる。したがって、買主があくまでも契約解除を主張する場合には、訴訟になる可能性が高く、その場合には、媒介業者としての対応の限界を超える。
　しかし、売主が建物の完全修理のほかに、慰謝料等も含めた十分な損害補填をするのであれば、円満解決の途もないわけではないので、媒介業者としては、法律の専門家とも相談し、まずは、そのような話し合いの方向で労をとるべきであろう。

　売主は、買主に対し、その引渡しを完了するまで、善良な管理者の注意をもって、売買物件の管理をしなければならない（民法第400条）。また、売主は、買主に対し、所定の期日までに、その債務の本旨に従った履行をしなければならず、もし、期日を徒過したり、債務の本旨に従った履行ができなければ、買主に対し、これによって生じた損害を賠償しなければならない（民法第412条、第415条）。
　以上の規定は、いずれも売主の義務として民法が定めているものであり、本件の売買契約にも当てはまるものである。したがって、本件の売主の行為は、引渡しの期日を徒過する点において、債務不履行（履行遅滞）となるし、また、売主が建物を修復して引渡すといっても、その原因が火災という（買主にとっては「縁起が悪い」という）心理的瑕疵を内包するものである以上、その履行は債務の本旨に従っていない不完全なものとして、債務不履行を構成するものとも考えられる。
　よって、本件のケースにおいては、買主として、前者の「履行遅滞」による契約解除を選択するか、後者の「不完全履行」による契約の解除を選択するか、いずれにしてもそれらの複合的な主張、あるいは総合的な判断として、本件の目的物が契約の目的を達しえないものとして買主の契約解除が認められる可能性は5分5分と考えられる。
　なお、建物の瑕疵について、その修復後においても、建物の交換価値を低下させていることを理由として、売主の瑕疵担保責任を認めた事例がある（後記【参照判例】参照）。